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城市建设用地“瓶颈”的破解之策

admin6个月前 (09-29)襄阳产业信息37

　　随着国家土地调控政策的实施，土地对经济社会发展的“瓶颈”制约，已成为普遍的难题。襄阳市作为正处在工业化、城镇化快速推进的内陆城市，建设用地需求前所未有地强烈，但正赶上国家紧缩“地根”，严把土地“闸门”的大环境，建设用地“瓶颈”问题，特别是工业用地“瓶颈”问题，显得尤为突出。因此，认清城市建设用地“瓶颈”的特征和成因，积极有效地寻求应对破解之策，抓住当前承接产业转移的良好机遇，保障实现跨越发展的用地需要，是国土资源工作的一项重要任务。

　　襄阳建设用地“瓶颈”的特征和成因

　　土地调控政策的要义是合理确定建设用地的投放规模、速度、空间布局、结构和时序。从这几个方面来看，襄阳市建设用地“瓶颈”呈现四大特征：

　　规模限制——新增建设用地总体规模偏小，土地利用计划年年从紧。土地利用规划和土地利用计划是实施土地管理的重要手段，也是实施土地调控政策的主要工具。根据国家统一部署，襄阳市已进行了新一轮土地利用总体规划修编，规划期为2005年至2020年。在这一轮规划期内，省下达襄阳市的新增建设用地规模为125平方公里，其中市区主城区25平方公里。而据专家预测论证，到2020年，全市各项建设需要占用新增建设用地210平方公里。新增建设用地供求总量相差85平方公里，需求缺口较大。从湖北和襄阳来看，尽管土地利用计划呈逐年增加的态势，但增量十分有限，始终不能满足实际用地需求。

　　速度制约——用地审批时间过长，征地和开发工作滞后。在我国社会主义市场经济体制不断健全完善的今天，用地审批是政府始终坚持保留的行政许可项目之一。2004年土地调控政策实施以后，国家对用地审批要求越来越严，门槛越来越高，时间也越来越长。由于襄阳市存在着征地和土地开发工作滞后的问题，更加加长了企业用地周期，用地“瓶颈”更加凸显。

　　布局冲突——规划落后束缚建设项目用地需要，建设项目选址违背规划要求。规划是实施建设用地管理的主要依据。各项建设用地必须服从、符合规划。规划与建设用地一旦相互脱节，土地就连带成为“瓶颈”。就襄阳而言，规划与建设脱节的现象比较普遍。尽快全面系统科学地修编现行土地利用总体规划和城市发展规划，势在必行。

　　预期不够——错过用地储备政策机遇，应对土地调控政策经验不足。

　　必须看到，在同样的土地调控政策之下。全国有的地方土地“瓶颈”问题并不明显，而襄阳却倍感压力。一个重要的原因是襄阳对土地调控政策可能带来的影响预判不够、应对不足。

　　全面分析、客观认识，正确看待襄阳建设用地“瓶颈”的特征和成因，是寻求有效破解之策的前提和基础。从全国层面来看，人多地少的国情，决定了建设用地“瓶颈”将是我国工业化、城镇化进程中长期客观存在、不可回避的矛盾。

　　建设用地“瓶颈”是长期存在的客观难题，但并非是不可逾越的障碍。只要我们在经济社会发展中更加深入、更加坚定地以科学发展观为统领，解放思想、转变观念、多措并举、综合治理，不仅能够有效的破解这一“瓶颈”制约，而且可以加快经济发展方式的转变，促进襄阳市经济又好又快、跨越发展。

　　头部，扩大增量，盘活存量，增加建设用地有效供给。

　　从襄阳市当前和今后几年的经济社会发展趋势来看，每年的建设用地需求量在15000亩左右，其中工业用地不会少于10000亩。而省每年下达给我市的新增建设用地计划在9000亩左右，预计缺口达6000亩。因此，增加建设用地有效供给，确保各项建设用地需要，是全市土地资源工作任务的重中之重。

　　一方面，千方百计增加年度新增建设用地计划。一是每年尽可能争取使用省以上计划1000亩左右。襄阳市在开展大招商的同时，要鼓励招大商，引进大项目，力争进入国家和省重点项目库，使用国家和省掌握的新增建设用地计划，减轻我市计划指标压力。二是每年全力争取省追加计划2000亩左右。近几年来，省国土资源厅每年年底都会酌情给各地追加一定的用地计划。三是每年使用城乡建设用地增减挂钩试点周转计划1000亩左右。襄州区已被批准为第二批国家城镇建设用地增加与农村集体建设用地减少挂钩试点单位，3年内可使用周转计划179公顷，宜城市和老河口市正在申报第三批试点，谷城、枣阳和南漳也在积极争取享受这一有利政策。

　　另一方面，想方设法盘活存量建设用地。一是抓紧安排使用全市批而未拿、批而未供和批而未用的土地，可有效缓解招商引资项目用地的燃眉之急。二是有序推进集体建设用地流转，规范开展乡镇(村)企业闲置土地出让、转让和出租，缓解工业用地不足的矛盾，促进城乡协调发展。

　　第二，修编规划，改进征地，加快建设用地供给速度。

　　规划落后和征地滞后，是严重影响襄阳市新增建设用地报批和招商引资项目落地的两大重要因素。因此，尽快解决这两大问题，是破解襄阳市建设用地“瓶颈”的当务之急。一是尽快完成“两规”的修编。目前正在开展土地利用总体规划和城镇发展总体规划修编，这是襄阳市解决规划落后问题的良好机遇。二是积极推进征地工作改革。认真落实土地管理法律关于征地工作的有关规定，学习借鉴外地好的经验和做法，在襄阳市全面实行“五统一”征地，即统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理，将征地和土地开发工作尽可能地前置，变“引凤筑巢”为“筑巢引凤”，加快供地速度，缩短企业用地周期，把襄阳市开发区、工业园区建成聚集资金的洼地、吸引项目的高地。

　　第三，集聚发展，集约用地，提高建设用地利用效率。

　　土地的基本国情国策，决定了建设用地“瓶颈”客观必然性，也决定了转变土地利用方式，走节约集约用地的发展道路，是我们的必然选择和根本出路。一是坚持依规用地，走产业集聚发展之路。全市各级领导、各个部门、各类企业都要牢固树立规划用地的理念，强化规划用地的意识。土地利用总体规划和城市发展总体规划一经批准，任何单位、任何个人都应严格遵守和执行，不得随意违背和突破。二是坚持严格管理，走节约用地发展之路。认真执行国家《工业项目用地控制指标》等建设用地定额管理规定，按照法定的投资强度、容积率、建筑密度、办公和生活用地所占比例等指标，核定项目用地面积，并纳入《土地出让合同》之中约定。坚决纠正投资商想要多少就给多少的错误做法，杜绝宽打窄用、囤地居奇等浪费土地问题。提倡工业园区内建设多层标准厂房等工业地产，既可为中小企业投资提供用地便利，又可切实节约用地。三是开展用地考核，走集约用地发展之路。以开发区、工业园区为主要考核对象，将开发区、工业园区GDP和固定资产投资增长的新增建设用地消耗量作为考核内容，建立科学的考核评价体系，开展土地集约利用评价工作。对集约用地效果好的开发区、工业园区，优先安排年度用地计划，坚决保障其合理用地要求；对集约用地差的开发区、工业园区，核减其年度用地计划，促使其转变土地利用方式，提高土地利用效率。(曾进生襄阳市国土局局长)

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