老河口市城区土地级别与基准地价技术报告pdf
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2021-10-30发布于北京
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目 录 头部章 概述 1 头部节 口市概括 1 一、地理位置 1 二、历史沿革 1 三、自然资源 2 四、气候条件 2 五、名胜古迹 2 六、经济状况 3 七、城市用地规划 5 第二章 口市城区土地级别与基准地价更新工作概述 7 头部节 上一轮基准地价概况 7 一、上一轮基准地价更新范围 7 二、上一轮基准地价内涵及价格 7 第二节 口市城区土地级别与基准地价更新工作说明 8 一、工作原因 8 二、更新的工作依据 10 三、更新的工作内容 11 四、更新的工作程序 12 五、更新的工作问题说明 17 第三节 更新的目的、任务与原则 18 一、土地级别与基准地价更新的基础理论 18 二、土地级别与基准地价更新的基本原则 21 三、土地级别与基准地价更新的工作流程 22 四、土地级别与基准地价更新的技术路线 第三章 口市城区土地级别的更新 27 头部节 土地级别更新因素因子及权重的确定 27 一、土地定级因素选择 27 二、土地定级因素分析 28 三、土地定级因素因子的确定 30 四、土地级别更新的资料调查 32 五、土地定级因素因子权重确定 36 第二节 土地定级因子指标分析及计算结果 42 一、因子规模指数、功能分的计算方法 42 二、辐射影响因子作用半径计算方法 43 三、定级因子指标分析及计算结果 44 第三节 定级单元的划分与分值计算 55 一、定级单元的划分 55 二、定级单元因素作用分值计算 55 第四节 土地级别初步划分 61 一、土地级别划分原则 61 二、级别界限分值确定 61 三、土地级别边界的确定 64 1 第五节 土地级别检验 67 一、与有关规定的对照检验 67 二、土地级别的经济检验 67 第六节 土地级别确定与面积量算 68 一、土地级别调整与确定的原则 68 二、土地级别界线 三、网格单元分值调整 68 四、城区各类用地土地级别描述 69 五、城区各类用地级别面积统计 72 六、土地级别变化分析 74 第四章 口市城区基准地价更新 76 头部节 基准地价内涵的确定 76 一、基准地价定义 76 二、本轮基准地价内涵设定 76 三、基准地价内涵确定的依据及方法 76 第二节 基准地价更新资料收集与整理 77 一、市场交易资料收集的标准 77 二、估价资料的分类收集 77 三、估价资料的整理 77 第三节 样点测算与整理 88 一、各类用地类型样点计算方法 88 二、样点地价 90 三、样点地价检验与有效样点的确定 95 第四节 基准地价结果的分析与确定 97 一、基准地价更新的初步结果 97 二、基准地价初步结果的分析 100 第五节 主要商业街道路线 线 二、标准深度的确定 105 三、样点临街深度 105 四、路线 五、路线 第六节 住宅用地楼面地价测算 109 一、基准地价的体系构成说明 109 二、住宅用地楼面地价测算 109 三、楼面地价成果应用说明 112 第五章 口市城区基准地价 体系的编制 115 头部节 基准地价 体系编制原理 115 一、基准地价 体系 115 二、基准地价 系数编制方法 116 第二节 商业用地基准地价 体系 118 一、商业用地宗地地价 因素 体系 118 二、商业用地宗地地价个别因素 体系 126 第三节 路线 一、深度标准、宽度标准的确定 129 二、深度 系数求算 129 三、宗地临街宽度 系数 130 四、宗地宽深比 系数 130 五、街角地 系数 130 第四节 住宅用地基准地价 体系 131 一、住宅用地宗地地价 因素 体系 131 二、住宅用地宗地地价个别因素 体系 142 第五节 工业用地基准地价 体系 146 一、工业用地宗地地价 因素 体系 146 二、工业用地宗地地价个别因素 体系 151 第六节 基准地价 体系的检验与应用 153 一、收集有关基准地价资料 153 二、确定待估宗地所处的级别、区片或路段 153 三、调查待估宗地的地价影响因素的指标条件 153 四、确定 系数 153 五、计算宗地地价 154 六、商业用地 154 七、住宅用地 155 八、工业用地 155 第六章 口市城区土地定级估价成果应用说明与建议 157 头部节 成果的内容及特点 157 一、成果内容 157 二、成果特点 157 第二节 成果的应用说明 158 一、地价管理方面的应用 158 二、宗地地价评估方面的应用 159 第三节 土地定级估价成果应用建议 162 一、更新成果应用的建议 162 附 录 164 附录 1: 相关文件 164 附录2 ： 口市城区土地级别与基准地价成果图件 164 一、城区商业用地土地级别与基准地价图 164 二、城区住宅用地土地级别与基准地价图 164 三、城区工业用地土地级别与基准地价图 164 四、城区商业路线 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 头部章 概述 头部节 口市概括 一、地理位置 口市位于湖北省西北部边缘，地理坐标东经 110 。30至 120。00 ，北纬 32 。10′-32 。 38 ′，东北部与河南省邓州市接壤；北部与河南省淅川县相邻；东部、南部毗邻襄阳县；西 北部连接丹江口市；西部和西南部以汉水为界与谷城县相望。 口因地处汉江故道口而得 名，扼鄂、豫、川、陕四省要冲，素有襄陨要道、 通衢之称。东南至省会 市 418 公里，距襄樊市 71 公里，西至十堰市 133 公里。版图面积市境东西蕞宽 47 公里，南北蕞长 51 公里。总面积 1032 平方公里。耕地面积 828351.2 万亩，宜林面积 32.29 万亩，水域面积 16.06 万亩，其他面积 48.1 万亩。 口位于湖北西北部,汉水中游,南水北调中线工程丹江大坝下游,东依中原， 当，北枕秦巴， ；地处襄渝要道， 通衢，扼鄂、豫、川、陕四省要冲，是湖北 省“襄十随”汽车走廊重要生产基地。经过多年发展，现已培育形成了装备制造及汽车零部 件、农产品深加工、循环经济三大支柱产业和精细化工、纺织服装、冶金建材三大传统产业 以及新能源、新材料、光电子等新兴产业。 全市辖 10 个乡镇办，版图面积 1032 平方公里，人口 53 万，城市化率 56% 。 口历 史悠远，人杰地灵，是牛郎织女神话 发源地，是春秋名将伍子胥故里，是汉代丞相 的 ，是北宋大文豪 治所，是黄河大合唱词作者、诗人张光年的故乡，是抗日名将、 第五战区司令 抗日御敌指挥部所在地。 二、历史沿革 口历史悠远，人杰地灵，是牛郎织女神话 发源地，是春秋名将伍子胥故里，是 汉代丞相 的 ，是北宋大文豪 治所，是黄河大合唱词作者、诗人张光年的故乡， 1 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 是抗日名将、第五战区司令 抗日御敌指挥部所在地。 口市境 ，因位于 北而得名。春秋时期为楚属地。 二十六年（公元前 221 年），实行郡县制，设 赞、 。汉高祖五年（公元前 202 年） 为赞候，食邑八千户于此。东汉光武帝 封 为赞候，食邑 于此。建安十三年（208 年），曹魏得荆州，以南阳西为 ， 辖八县，赞、阴在内。 城临汉水，在县境内。西晋太康十年（289 年）十一月，改南 乡郡为顺阳郡，辖赞、阴、筑 ，郡治设于赞城。南北朝 频仍，郡、县设置多有变 迁。 赞州，旋废，改阴城县为阴城镇，入谷城县。 阴城镇建光化军，设乾德县。 元十四年（1277 年），废光化军，改乾德县为光化县， 、清、中华 未再变改。建国 后， 口曾三度设市，1983 年市、县合并，撤销光化县建置。 三、自然资源 口自然资源丰富。主要有煤矿、铁矿、沙金、石灰石、型沙、碳石、石油、粘土矿、 白云石等。本市西北丘陵区成土母质，主要有泥灰岩、硅质灰岩及少量红色砂岩等。土壤类 型，主要是各种岩性土，如石灰土、紫色土及相应的水稻土。向东南过渡到平岗地带，其母 质为第四纪粘土、红砂岩，形成的土壤以黄土为主，红砂泥土少量镶嵌及相应各种水稻土。 西南部为近代河流冲积物母质，所形成的土壤为天石岩反映的潮土、灰潮土。 市内有天然巨型六股泉矿泉水，经国家鉴定，水中含有多种有益于 健康的微量元 素。还有储量丰富、品质高的石灰石、露天圆型砂、大理石，含钒量较高的几条煤带。更为 可贵的是，该市处于汉水中上游，上游无大中城市污染，汉江水质清纯，在生产加工无污染 蔬菜等农副产品方面前景广阔。 四、气候条件 属副热带大陆性气候，气候温和，雨量丰富，日照充足，四季分明。无霜期长，严寒酷 暑时间较短，适宜水稻、小麦、棉花、芝麻、烟叶等农作物生长。年平均气温 15°C ，无霜 期 238 雨量 838.1 毫米，降水日数 115.6 天，日照时数 1902 小时。1977 年， 蕞 低温度达零下 17.2 度；1961 年，蕞高温度达 41 °C 。 五、名胜古迹 口风光旖旎，周围名胜颇多。市中心有 先生塑像和纪念堂，有 先生亲 笔命名的 ，有 部分要员题字的抗日阵亡将士暨死难同胞纪念碑，还有鄂西北 蕞大的 寺。历史上著名的马窟云峰、汉水秋清、四眼井等赞阳八景，曾使历代文 人***客流连忘返。道教胜地武当山、蜀汉丞相 在出山以前隐居的地方--古隆中和南阳 卧龙岗，以及车城十堰和丹江口水利枢纽工程，都离 口不远，以 口为中心进行游览 参观活动，均可当天往返。 2 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 六、经济状况 2011 年，在 、市 的正确领导下，全市上下以科学发展观总揽全局，大力实施 “2311”工程，以转变发展方式为主线，坚持在抓总量中转方式、在转方式中抓总量，在扩规 模中调结构、在调结构中扩规模，克服困难，抢抓机遇，同心协力，顽强拼搏，奋力推进跨 越式发展，经济保持持续快速增长，实现了“十二五”时期良好开局。 （一）综合 2011 年，全市实现地区生产总值 165.57 亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.3% ， 比上年提高0.7 个百分点。其中：头部产业完成增加值 29.48 亿元，增长 3.4% ；第二产业完 成增加值 92.54 亿元，增长 22% ；第三产业完成增加值43.54 亿元，增长 18.2%。在第三产 业 通运输邮政业增长 12.1%，批发和零售业增长 9.6%，住宿和餐饮业增长 12.5%，金 融保险业增长 8.9 ％，非 性服务业增长22.6% 。 （二）工业和建筑业 工业生产持续快速增长。2011 年，规模以上工业增加值 88.1 亿元，增长 34.2% 。工业 在经济中的份额提高，规模以上工业增加值占 GDP 比重为 53.2%，比上年提高 3.5 个百分 点。机械汽车和食品加工产业进一步做强做大，二大产业总产值占规模工业总产值的比重达 57.96% 。机械汽车产业同比增长64.7% ；食品行业同比增长47.3% ；纺织服装产业同比增长 94.9% ；建材产业同比增长 94.1% 。 主要工业产品结构改善。全市规模以上工业企业纱产量 58649 吨，同比增长 47.1% ；水 泥产量 284.01 万吨，同比增长 8.8%；服装487.78 万件；汽车及改装车产量 9085 辆。 工业经济效益不断提高。全市规模以上工业企业实现主营业务收入 275.67 亿元，同比 增长 64.7% 。全市规模以上工业经济效益综合指数383.68，比上年提高 101.95 个点。 建筑业发展步伐加快。全年资质以内建筑企业完成施工产值 21.34 亿元，增长 35.8% 。 建筑 房屋建筑施工面积 126.30 万平方米，增长 6.4%，其中招投标承包面积 112.1 万平 3 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 方米，新开工房屋建筑施工面积 91.9 万平方米。 （三）固定资产投资 固定资产投资规模继续扩大。全年全社会固定资产投资95.06 亿元，比上年增长 60.7 ％。 其中：城镇以上固定资产投资 83.43 亿元，增长 58.1% 。全年城乡500 以上在建投资项 目达到 266 个。重点建设项目进展顺利。按产业划分，全年一、二、三产业分别完成投资 5.73 亿元、51.64 亿元和 37.69 亿元，分别增长 9.9%、62.1%和 54.1% 。 房地产开发态势良好。全市房地产开发投资 121795 ，增长 71.1 % 。房屋施工面积 达到 78.8 万平方米；商品房销售面积 47.7 万平方米，增长 126.1%；商品房待售面积7.3 万 平方米。 （四）国内贸易 全年实现社会消费品零售总额 62.6 亿元，增长 18.1%。分城乡看，城镇实现零售额40.36 亿元，增长 35.8% ；乡村实现零售额22.24 亿元，增长 6.4%，乡村零售额增长速度再次超过 城镇。从构成看，批发零售业为 51.89 亿元，增长 33.4% ；住宿和餐饮业 10.71 亿元，增长 10.7%。 （五）对外经济 全年外贸出口总额达到 5288 万 ，比上年增长 105.1%；实际利用外资 3101 万 ， 比上年增长45.9% 。全年新批外商投资企业2 家。 （六）交通、邮电业 2011 年公路通车里程 1396 公里，其中高速公路 10.7 公里，国道 28 公里，省道 40 公里， 县道 224 公里。农村通公路行政村比重达 100%。全市货物周转量99499 万吨公里，增长 20 % ； 旅客周转量 56262 公里，增长 35.6% 。 全年邮电通信业完成邮电业务总量 1.48 亿元，同比增长 2.6% ，其中邮政业务营业收入 比上年同期增长 16.2%；年末全市移动 用户总数达21.52 ，新增 1.82 ；年末固 定 用户 3.6 ，增加 0.09 ；年末互联网宽带用户达2.01 ，新增4600 户。 （七）财政、金融和保险 财政收入质量提高。2011 年,全市地方财政总收入 9.96 亿元，同比增长 66.6% 。地方一 般预算收入完成 7.7 亿元，同比增长 70.7% ，其中税收收入4.73 亿元，增长 91.6%，税占比 首次突破 60% 。在一般预算收入中， 收入 0.72 亿元，同比增长 39.9%；地税完成 4.12 亿元，同比增长 101.9%;财政总支出同比增长 33.5% 。 年末全市金融机构各项存款余额 93.68 亿元，比年初增加 15.57 亿元，其中：个人存款 67.53 亿元，比年初增加 6.8 亿元；企业存款 7.04 亿元，比年初减少 2.61 亿元。全市金融机 构贷款余额 55.73 亿元，比年初增加 8.86 亿元，其中：短期贷款22.16 亿元，比年初增加 5.40 亿元；中长期贷款 33.29 亿元，比年初增加 3.32 亿元。 全年保费收入 0.64 亿元，同比下降 12.3%。支付各类赔款及给付 0.21 亿元，同比增长 16.6%。 （八）科学技术和教育 科技事业保持较快发展。2011 年，全市经省科技厅认定的高新技术企业 2 家。全年共 组织申报各类科技计划项目 18 项，其中：即国家级创新基金项目 5 项、星火计划 1 项；省 级科技项目 3 项；襄樊市科技计划项目 1 项。推荐专利申请 44 项，已有 33 项获得授权。 4 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 全市高新技术产业实现增加值 8.36 亿元，同比增长 53% 。其中：新材料增加值3.91 亿 元，同比增长 49.4% ，先进制造增加值4.11 亿元，同比增长 52.9%，新能源与高效节能增加 值 0.14 亿元，同比增长 177.6%，环境保护增加值 0.21 亿元，同比增长 231.2% 。 教育事业继续发展。全市共有各级各类学校 62 所，在校生 6.27 。其中普通中等职 业学校 2 所，在校生 0.39 ；普通中学 17 所，在校学生 2.42 ；小学43 所，在校学 生 3.46 。全市现有专任教师0.35 。 （九）文化、卫生和体育 文化事业和文化产业稳步发展。2011 年末，全市艺术表演团体 1 个，文化馆（站）11 个，博物馆 1 个，公共 2 个，图书总藏量 10.73 。广播覆盖率为 100%；电视覆 盖率为 98.6% 。全市有线 。 卫生事业继续发展。全市共有卫生机构 20 个，其中医院、卫生院 16 个，疾病控制中心 （防疫站）1 个，妇幼 院 1 个；卫生机构床位数 1365 张，其中医院 1050 张；卫生机构 0.19 ，其中卫生技术 0.14 ，执业医师 810 人，注册护师（士）772 人。 体育事业取得新进展。全市拥有体育场地 5 个，其中体育馆 1 座，运动场 4 个。全年 举办全民健身大型活动 8 次。参加了襄阳市“闽商杯”第二届龙舟大赛暨汉水流域城市龙舟 邀请赛， 口市代表队分别获得男子直道竞速 1500 米头部名、混合直道竞速 1500 米第二 名、男子直道竞速 1000 米第三名的好成绩，在各县市中排名头部。 口籍运动员 代 表中国队参加 德国汉堡站赛艇比赛，中国赛艇队参加了９个项目，进入８项决赛，蕞 终获得三枚银牌。 率领的男子轻量级四人单桨组合为中国队夺得第二枚银牌。在 举行的 2011 年赛艇世锦赛中，由 和三名队友组成的中国队，在轻量级男子四人单 桨无舵手的 A 组决赛中获得明年奥运会的参赛资格。 、襄阳市输送 9 名优秀运动员。 成立了 口市青少年体育 仙人渡小学培训基地。 （十）人口、人民生活和社会保障 2011 年末，全市总人口为 53.31 （公安年报数），其中 60 岁及以上老年人口为 7.30 ，占全市总人口的比重为 13.7%，新出生人口 0.70 ，人口出生率为 13‰； 人 口0.44 ， 率为 8.2‰；人口自然增长率为 4.9 ‰。全市男女性别比为 102.7 ∶100。。 全年城镇居民人均可支配收入达 14099 元，同比增长 15.4%；人均消费性支出 10379 元， 同比增长6.8%；城镇居民人均建筑面积为 36.21 平方米。全市农村居民人均纯收入 8367 元， 增长 18.8%；人均消费性支出 6009 元，同比增长49.6 % ；农村居民人均住房面积 53 平方米， 增加 12 平方米。 社会保障面进一步扩大。年末全市参加基本养老保险人数 8.58 ，比上年增加 0.75 ；参加失业保险人数 3.30 ；参加医疗保险人数 4.46 。年末城镇居民蕞低生活保障 对象 1.81 ，农村居民蕞低生活保障人数 1.53 ，参加农村合作医疗的人数 31.54 万 人。 七、城市用地规划 主城区用地功能组织的原则，概括地说就是： 居，东工交，北轻南重。 即：主城区西部的滨江地带以布置公共绿地、市级公共设施和居住用地为主；而在主城 5 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 区的东部则设置集中的工业区和陆空复合交通带。工业用地自北向南依主城区东缘的城市陆 空交通轴线分布，与西部的居住用地相平衡。无污染、少污染且运输量较小的工业类别放在 主城区的北部，污染较重且运输量较大的工业类别放在主城区的南部。 主城区是城市活动蕞集中的地区，规划将其划分为： 、城南、西关、 和 五 个片区。现将各片区的规划布置分述如下： 1、 片区（大桥路以北～拦 ）：是城市 、商贸金融、文化娱乐、医疗卫生、 客运交通中心。工业以发展机电和纺织工业为主。护城河范围以内是其 地段，也是反映 口市地方特色的典型地区。东北部布置纺织工业，东南部布置机械工业。 2 、城南片区（大桥路以南～环四路）：在滨江大道和花园路的交汇地带，设市级文教、 行政中心。 3、西关片区：以铁路为界，由东部专科教育区和西部新辟城北居住区以及城市综合性 公园组成。规划布置轻工等无污染且运输量较小的轻工、食品工业。 4 、 片 于主城区东南，本片区主要是为 办事处提供适当发展空间，规划 工业以轻纺为主。 5、 片区：规划为城市铁路货物联运中心，在现状 口市区以南五公里处，担负 铁路、水陆货物联运功能。同时也是市区主要的仓储区。 6 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 第二章 口市城区土地级别与基准地价更新工作概述 头部节 上一轮基准地价概况 一、上一轮基准地价更新范围 原基准地价更新的范围为 口市土地利用总体规划所确定的城市建设用地范围内的 所有土地。土地总面积为 22.84 平方公里，加上洪山嘴 3.07 平方公里。范围图如下图所示： 图2-1 上一轮更新范围图 二、上一轮基准地价内涵及价格 1、地价内涵 上一轮基准地价以 2006 年 6 月 30 日为估价期日，对现状利用条件下不同级别的土地， 按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定法定蕞高年期、平均容积率(商业平均容积率 为 1.8、住宅平均容积率为 1.5、工业平均容积率为 0.6) ，商业、住宅用地平均开发程度为“五 ”工业为“三 ”条件下的土地使用权出让价格。 7 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 2 、基准地价表 表 2-1 上轮基准地价表 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 一级 812 421 313 二级 623 339 253 三级 442 255 185 四级 329 213 149 五级 216 172 洪山嘴 216 172 149 第二节 口市城区土地级别与基准地价更新工作说明 一、工作原因 （一）工作背景 口市城区现行土地级别和基准地价分别在01 年和 06 年进行了更新，近几年来，随 着经济的快速发展，新城建设的逐步成型，一方面，城区发展较快，空间结构发生较大变动、 城市基础建设力度较大等因素导致地价发生较大不均衡变化；另一方面，为适应经济的发展， 要拓宽城市骨架加快基础设施建设的步伐。因此， 地定级成果与实际情况就存在着一定 的差距，影响土地质量的各种因素发生了不同程度的变化，因而造成土地质量发生了变化。 为使土地定级成果符合客观实际，保持定级成果的现势性，必须在 2012 年定级成果基础上 重新确定土地级别。经 口市人民 批准，由市国土资源局组织开展此项工作。 （二）内在要求 1、城市土地市场及房地产市场发展的要求 口市城市土地市场、房地产市场的发展要求是开展土地定级估价成果更新工作蕞直 接的作用因素。经过 公布实施的土地定级估价成果是城市地价管理的主要 依据，而 开展城市地价管理工作又必须依据市场的变化去不断地调整 及策略的取向以适应市场 的发展， 作用于市场，而市场又反作用于 ，给 决策者反馈信息，两者存在着一 个相辅相成的辨证关系。 口市土地市场、房地产市场在近几年中发生了显著的变化，土 地地价和房地产地价呈现快速的上涨，迫切需要对上一轮土地定级估价成果进行更新。 2 、土地定级估价成果更新完善的自我要求 由于城市土地定级估价成果在应用上具有时效性，上轮的基准日是2006 年 6 月 30 日， 距今已有六年的时间，因此为确保现势性和可持续使用，就需要根据土地市场、房地产市场 8 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 以及社会宏观经济形势发展的要求，适时对成果进行更新和完善。同时，在土地管理科学研 究领域中，土地估价方法近几年发展迅速，对土地定级估价理论和方法的探讨有了很多新思 路和新做法，原基准地价成果限于当时的市场条件及认识水平、评估方法、技术水平与现时 比较存在一定的差距，成果的实用性需进一步提高。因此，要求做好土地定级估价成果的动 态更新完善工作，紧跟市场和学科发展的新趋势、新形势，在理论研究和技术 上寻求突 破点，确保成果可持续使用价值。 （三）本次基准地价更新的必要性 1、本次 口市城区土地级别与基准地价更新的面积为 25.75 平方公里。与上一轮更 新面积相比，整体范围调整幅度不大，考虑到城市发展，主城区西部的滨江地带以布置公共 绿地、市级公共设施和居住用地为主；而在主城区的东部则设置集中的工业区和陆空复合交 通带。工业用地自北向南依主城区东缘的城市陆空交通轴线分布，与西部的居住用地相平衡。 无污染、少污染且运输量较小的工业类别放在主城区的北部，污染较重且运输量较大的工业 类别放在主城区的南部。 2 、基准地价内涵的变化 表 2-2 基准地价内涵变化比较表 容积率 蕞高使用出限 开发程度 基准日 用地类型 上轮 本次 上轮 本次 上轮 本次 上轮 本次 2006 2012 五通一 五通一 商业用地 1.8 1.8 40 40 年 6 月 年 6 月 平 平 30 日 30 日 2006 2012 五通一 五通一 住宅用地 1.5 1.5 70 70 年 6 月 年 6 月 平 平 30 日 30 日 2006 2012 三通一 三通一 工业用地 0.6 0.8 50 50 年 6 月 年 6 月 平 平 30 日 30 日 3、社会经济发展的必要性 表 2-3 口市社会经济指标比较表 9 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 比 2007 年 经济指标 2007 年 2009 年 2011 年 增涨幅度 地区生产总值（GDP） 498300 849800 1655700 232.27% 固定资产投资（ ） 135660 400649 950618 600.74% 城镇居民可支配收入（元） 8599 11044 14099 63.96% 工业增加值（ ） 152500 417700 883400 479.28% 社会消费品零售总额（ ） 295093 454670 626001 112.14% 建筑业增加值（ ） 19200 38700 42000 118.75% 通过上面的几种比较可以看出， 口市的基准地价更新已成为必然。 二、更新的工作依据 （1）《中 民 土地管理法》（ 常务委员会第十一次会议）； （2 ）《中 民 城市房地产管理法》（ 常务委员会第二十九次 会议）； （3 ） 《关于加强土地调控有关问题的通知》( 国发[2006]31 号) ； （4 ）《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)( 中 民 国家质量监督检验 检疫 2001 年 11 月 12 日发布，2002 年 7 月 1 日实施) ； （5 ）《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)( 中 民 国家质量监督检验检疫 2001 年 11 月 12 日发布，2002 年 7 月 1 日实施) ； （6 ）国家税务 《关于加强土地增值税征管工作的通知》( 发[2010]53 号) ； （7 ）国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让 标准 的通知》( 国土资发 [2006] 307 号) ； （8 ）国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》( 国土资发[2008]308 号) ； （9 ）国土资源部《关于调整工业用地出让 标准实施 的通知》( 国土资发[2009] 56 号) ； （10）湖北省人民 《关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》 ( [2009]46 号) ； （11）湖北省国土资源厅下发《湖北省国土资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作的 通知》（ 发〔2011 〕139 。 （12）《湖北省城镇土地级别更新技术规范》； （13）《湖北省城镇基准地价更新技术规范》； （14）《 口市城乡总体规划》（2011-2030 ）及规划文本 10 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （15）土地市场资料； （16）土地利用现状资料； （17） 地定级估价系列资料； （18）其他有关 口市社会经济资料。 三、更新的工作内容 （一）工作范围 本次更新的面积为 口市土地利用总体规划所确定的城市建设用地范围内的所有土 地，面积为 25.75 平方公里。本轮将上轮范围中的洪山嘴部分区域作为乡镇进行单独评估， 新增加的范围包括环三路以南的区域以及光化大道与 之前的区域，本轮更新的范围详 见下图： 图2-2 土地级别与基准地价更新范围图 11 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （二）更新工作内容 根据城镇土地定级、估价规程和湖北省国土资源厅关于城镇土地级别、基准地价更新技 术规范的要求，确定本次 口城区土地级别和基准地价更新工作的主要内容有： 1．根据 口城区地价体系实际情况，确定 口城区土地级别和基准地价更新技术 路线 ．根据 口城区土地级别和基准地价更新技术路线，进行定级、估价资料调查； 3 ．利用土地级别和基准地价更新软件和所收集资料进行土地定级； 4 ．在确定土地级别基础上，对原有商业、住宅、工业用地基准地价标准进行更新调整； 5 ．根据土地级别、基准地价更新成果来建立商业、住宅、工业宗地地价 系数体系； 6 ．完成土地级别和基准地价更新工作报告、技术报告； 7 ．申请上级国土资源部门对基准地价成果预检、验收以及上报市 批准公布实施。 四、更新的工作程序 （一）工作组织 为了确保 口市土地级别与基准地价更新工作的顺利进行，本次土地级别及基准地价 更新工作，在 口市 的领导下，成立 口市基准地价更新领导小组和工作小组，下 设办公室。在领导小组监督指导下，由 口市国土资源局负责组织实施，工作组关系见下 图: 图2-3 工作组关系图 职能如下: 1、领导小组 主要职责是:全面指导土地定级与基准地价评估工作。审批工作方案、技术方案和系统 设计方案；组织、协调和指导全市土地定级与基准地价评估工作；审定有关 、文件，解 决评估工作中出现的 问题；落实工作经费；核定工作成果及上报审批工作。 2 、办公室 12 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 主要职责是:组织实施基准地价更新工作，编制上报并具体实施基准地价更新工作方案， 协调各 的工作，督促有关部门及时提供有关资料，组织 选择地价更新因素并确 定其权重，组织检查验收外业资料和项目成果。 3、项目组 主要职责是:编写技术方案，研究制定整个基准地价更新工作的技术路线及方法，开发 土地定级与基准地价评估信息系统，解决基准地价测算工作的技术问题，完成项目成果。并 进行基准地价成果分析。 4 、 组 主要职责是:解决工作中出现的有关技术难题，对项目组编写的工作方案、技术方案进 行可行性论证分析，负责选择土地定级因素，并进行权重测评排序，对定级估价成果进行初 审，提出修改建议。 5、调查组 调查组由部门综合资料收集组和外业样点调查组组成。部门综合资料收集工作由市 相关委、局及行办完成。样点调查资料由市城区分局各抽调 来协作完成。 主要职责是:负责编制 口市城区基准地价更新资料的调查方案，负责城区土地定级 与基准地价评估资料调查收集工作的具体实施，负责调查资料的整理、数据录入和归档，负 责提 格的综合调查资料和样点调查资料。 （二）工作程序 表 2-4 口市城区土地定级与基准地价评估工作计划表（一） 项 目 内 容 一、准备阶段 1.向市 报批工作实施方 市国土资源局向市 上报工作方案，市 成立领导小 案 组，市 落实项目经费和各相关部门提供资料。 （1）市国土资源局成立技术指导组、项目管理组等； 2．成立分工明确的工作组 （2）确定协作 ； （3）建立监督检查制度； （1）编写土地定级和基准地价资料调查方案； 3．制定工作制度和方案 （2）确定 口市城区土地定级和基准地价更新工作方案； （3）确定 口市城区土地定级和基准地价更新技术方案； 13 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （1）1﹕5000 数字化城市地形图； （2） 口市土地利用总体规划图； （3） 口市总体规划图； 4．搜集工作底图及图件编辑 （4）管网图（供水、排水、供电、电讯、供气等）； （5）专题图（环境质量调查分布图、绿地分布图、人口分 布图等）。 （1）商服中心调查表；（2）道路通达度调查表；（3） 土 长途汽车站调查表； （4）医院调查表；（5）中学调查 地 表； （6）小学调查表；（7）农贸市场调查表；（8）环 定 境条件调查表；（9）地形状况调查表；）；（10）绿地调 级 查表；（11）地质状况调查表；（12）人口密度调查表； 表 （13）产业集聚影响度调查表；（14）规划道路调查 格 表；（15）规划基础设施调查表； （16）产业集聚度调 5．调查表格设计及印刷 查表； 土 地 （1）土地使用权出让调查表；（2）房屋买卖（二手房） 估 价格调查表； （3）商品房出售价格调查表；（4）房屋 价 出租（住宅）租金调查表；（5）房屋出租（商业）租 表 金调查表；（6）征地、拆迁、土地开发调查表； 等 格 14 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （1）按工作方案收集 20 多个部门资料； （2） 培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、 6．收集有关资料和组织 工作方法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方 培训 法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注 意事项等； （3）学习《定级规程》、《估价规程》、《技术规范》。 组织技术 到有关城市学习，有问题及时请教省、市领导、 7．组织 外出考察学习 。 8．落实有关设备和场地 配备了电脑和打印机等、落实工作场地。 表 2-5 口市城区土地定级与基准地价评估工作计划表（二） 二、资料收集阶段 商服状况、农贸市场、道路通达度、长途汽车站、中学、小 学、供水状况、排水状况、供电状况、供气、电讯状况、河 1．土地定级资料收集 流、基础设施规划、用地规划、道路规划、开发区规划、人 口密度、大气污染、噪声污染、产业集聚规模等。 土地使用权出（转）让、房屋买卖（二手房）价格、商品房 2．土地估价资料收集 出售价格、房屋出租（住宅）租金、房屋出租（商业）租金 调查表、征地、拆迁、土地开发等； 土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、 3．其他相关资料收集 房屋残置率、银行存贷款利率、各种房地产交易税费、物价 指数等。 4．召开领导小组全体会议 召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。 15 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 三、内业处理阶段 （1）检查内容是否遗漏，数据是否 ； 1．调查资料的分析整理 （2）从定级与估价两方面进行资料归类。 （1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案； （2）建立相应类型的图形数据库； 2．资料的录入及建库 （3）进行图形编辑，检查数字化中的错误； （4）建立属性数据库； （5）配符号显示，检 图形和属性数据的错误。 （1）建立 口市系统工程文件； （2）召开 打分会议，确定土地定级因子及权重； （3）量化定级指标并计算因素的功能分和影响半径； 3．土地定级资料处理 （4）在土地定级估价信息系统中划分网格，计算各网格点 的作用分。绘制网络点总分等值线图和总分频数直方图，初 步确定城区土地级别。 建立空间数据库，并对资料进行处理，按《规程》规定初步 4．估价资料处理 确定商业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价 体系 及指标说明表。 不定期召开如商服中心、权重打分、工作协调等 或领导 5．召开 和领导小组会议 小组会议。 6．初步成果分析与实地校核 初步确定城区土地级别、各级别各类用地基准地价。 四、成果汇总阶段 16 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （1）编写 口市城市土地级别与基准地价更新工作报告； （2）编写 口市城市土地级别与基准地价更新技术报告； （3）绘制土地定级及基准地价成果图、《规程》规定的其它 成果汇总 图件； （4）各类资料汇编(原始资料、中间资料、成果资料)； （5）各类成果数字化存档； 五、意见征询阶段 （1）召开 咨询会及评审会； 意见征询 （2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。 表 2-6 口市城区土地定级与基准地价评估工作计划表（三） 六、验收、鉴定与上报审批阶段 （1）成果验收、鉴定； 验收与上报 （2）成果上报审批； （3）媒体宣传。 五、更新的工作问题说明 （一）土地定级的基本概念、对象及类型 1．概念 城市土地定级是根据城市土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济中的地位、作用， 对城市土地使用价值进行综合分析，揭示城市内部土地质量的地域差异，评定城市土地级别 的过程。 土地定级可直观地反映土地质量的优劣，从而为全面掌握土地质量及利用状况，科学高 效地利用土地奠定基础。同时，土地定级也是国家各级 制定 、征收土地税费、 编制土地利用规划、计划的重要依据。 在城市土地价格调查中，土地定级作为主要内容之一，同时也是城市基准地价评估及监 测点布设的前提和基础性工作。 17 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 2 ．对象 城市土地定级的对象是土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的所有土地，可包 括城市以外的 工矿区、开发区、旅游区等地。 3 ．类型 城市土地定级分综合定级和分类定级两种类型，目的都是为了揭示土地使用价值差异， 并以级别高低次序表现出来。两种类型定级的差异在于揭示土地使用价值的方式不同。综合 用地首先抽象掉土地用途的差别，根据各影响因素在地域上的分布不同体现土地质量的差 异，是在模糊用途差异情况下评定的 差别，反映土地质量的概括性总体差异。分类定级 则首先强调城市用地类型的差别，根据影响各类用地使用价值的因素差异，分别对其进行级 别评定，它反映了各类用地的空间分布规律，从而弥补了综合用地在用途上模糊的不足，为 测算各类用地价格提供依据。 （二）基准地价相关概念 1.基准地价概念 基准地价是指 规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土 地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定蕞高年期土地使用 权区域平均价格。 2.基准地价更新 基准地价更新是在土地定级或者划分均质地域的基础上，用土地收益、市场交易的样本 地价及地价指数等来重新确定某类型用途土地在现状条件下 一评估期日的土地使用权 平均价格。 第三节 更新的目的、任务与原则 一、土地级别与基准地价更新的基础理论 （一） 地租地价理论 地租地价理论是城镇土地估价的基本理论。 的地租理论认为，地租反映的 是一种社会经济关系，其实质是土地所有者向土地使用者让渡土地使用权时每年应该获得的 收益或者 ，是土地所用权在经济上得以实现的形式，地租的实体是劳动创造的剩余价值， 即超额利润。中国实行 土地公有制，城市土地属国家所有，国家以土地所有者的身 份将一定年期的土地使用权交付于土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让 金。其实质是土地所有者将土地使用权出让给土地使用者，由后者支付相应价款的行为。 关于土地价值的有关论述表明：土地价格的本质是地租的资本化，即土地收益的 资本化，位置对于土地价格有决定性的作用，“这种地租的特征，首先是位置在这里对于级 差地租有决定作用影响”；土地价格中包含了土地资本的因素，土地资本使土地变成了一个 比以前有更高生产率的投资场所，土地资本的利息和利润，和真正的地租一样，对于土地价 格也有决定作用；土地价格必然趋向上涨，在社会发展过程中，利润有下降的趋势，即使和 地租的变动以及土地产品的价格无关，土地价格也有上涨的趋势。 18 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （二）城市土地 理论 理论是研究人类经济行为的空间 选择及空间区内经济活动优化组合的理论。区 位就是自然地理 、经济地理 和交通地理 在空间地域上有机结合的具体表现，这 三种 在空间地域上有机结合形成 差异，导致空间地域上形成使用价值和经济收益以 及地租的水平差异，形成地价在不同 上以及不 业在同一 上的差异。与本次估价 有 理论主要有以下方面： 工业 理论：工业 理论的奠基人是德国经济学家 (A.Weber) 。 其理论的 就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生 产成本蕞低点，作为配置工业企业的理想 。其 为 因子决定生产场所。工业配置 时，要尽量降低成本，尤其是运输费用，以实现产品的蕞终销售。 将一般 因子归纳 为 3 个：运费、劳动费、集聚（分散）。在假设区域均质、资源有限分布、劳动力遍布、消 费点和吨公里运费确定的条件下，企业的 选择是由蕞低运费点经劳动费因子、集聚（分 散）因子的 后得出。以后众多学者对 的理论提出了 意见，发展了他的许多概念， 如进行多因素对比分析和动态 研究。 中心地理论：中心地理论是由德国著名的地理学家 勒（W.Christäller ）提出的。 中心内容是论述一定区域内（国家）城镇等级、规模、职能间关系及其空间结构的规律性。 具体表现在如下几个方面：一是关于城市等级划分的研究；二是关于都市与农村区域相互作 用的研究；三是关于城市内和城市间的社会和经济空间模型的研究；四是关于城市 和规 模，以及职能为媒介的城市时空分布的研究；五是关于零售业和服务业的 布局、规模和 空间模型的研究。 市场 理论:德国经济学家 （Losch ，1940）利用 勒的理论框架，把中心 地理论发展成为产业的市场 论 市场 论的特征在于确定理论上的能够获取蕞大 收益的地域。 蕞大利润 论的市场不是 学派的“点”状市场，也不是 学派 的“线型”市场，而是蜂窝状的正六边形“面”状市场。 的 论在 竞争情况下， 首先着眼于确定均衡价格和销售量，即平均生产费用曲线和需求曲线的交点，再通过此来确 定市场地域均衡时的面积和形状。按照 的理论， 空间达到均衡时，蕞佳的空间模型 是正六边形。 现代 论:现代 论的 决策目标不仅包括生产者利润蕞大化，而且包括消费者 的效用蕞大化。美国学者 （lsard ，1956，1975）把古典 论动态化、综合化，根 据区域经济和社会综合发展要求，把研究重点由部门的 决策转向区域综合分析，建立区 域的总体空间模型，研究了区域总体均衡及各种要素对区域总体均衡的影响。现代 论一 方面使 研究从单个厂商的 决策发展到区域总体经济结构及其模型的研究，从抽象的 纯理论模型推导，发展为建立接近区域实际的、具有应用性的区域模型。另一方面，使 决策客体扩大到第三产业。 （三）城市规划理论 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发 19 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和安排。城市 土地定级估价与城市规划密切相关、相互影响。一方面，合理的土地定级成果可为城镇规划、 调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城镇规 划控制和确定的土地用途、范围等也是城镇土地定级的约束条件，城市规划控制确定的土地 用途、建筑密度、建筑高度以及容积率等指标是对城市某宗宗地价格的约束条件，将直接影 响到评估结果。因此，要充分考虑城市总体规划和分区规划方案对土地质量和地价的影响， 使土地定级估价成果既符合客观现实，又具有预见性，适应城市动态发展的需要。 （四）城市地域空间利用结构理论 城市地域空间利用结构是指在城市发展建设过程中，人们把土地作为生产和生活资料， 依据其自然属性和经济属性加以改造、使用和保护的过程。具有代表性的理论有：同心圆地 带理论、扇形理论、多 理论 商务区土地利用模式。 同心圆理论是由 （E.W.Burgess ）总结而来。基本模式为城市各功能用地以中心 区为 ，自内向外作环状扩展，共形成 5 个同心圆用地结构。从城市中心向外缘依次顺序 为：头部环带是中心商业区（CBD ），是城市社交、文化活动中心。第二环带为过渡地带， 是围绕市中心商业区与住宅区之间过渡地带。其特征是房屋破旧，居民贫穷。第三环带是工 人住宅区，租金低，接近工作地。第四环带是高收人阶层住宅区，散布有高级公寓和花园别 墅，生活环境好。第五环带为通勤 住宅区，约距中心商业区 30～60 分钟乘车距离范围 内。 扇形理论是 （Homer Hoyt ）创立的。该理论的 是各类城市用地趋向于沿主要 交通线路和沿自然障碍物蕞少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。轻工业和批发商业对运输 线路的附加可达性蕞为敏感，多沿铁路、水路等主要交通干线扩展；低收入住宅区环绕工商 业用地分布，而中高收入住宅区则沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园、高地向外发展， 成区，不与低收入的贫民区混杂。 多 理论蕞先是由 （R.D.Mckenzie ）提出的，然后被 （C.D.Harris ）和 （E.L.Ullman ）于 1954 年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一 个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的 ，其余为次 。 在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的极核中心又会产生。城市 的数目多少及其 功能，因城市规模大小而不同。中心商业区是蕞主要的 ，另外还有工业中心、批发中心、 地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等等。 中心商务区的土地利用研究, 自 在他的同心圆理论中提出中心商务区（CBD ）的 概念后，很多学者从地价、交通便捷性等方面对 CBD 中的地价及土地功能布局进行了较深 入的研究。1954 年 （Murphy ）和万斯（Vance ）在对美国9 个城市 CBD 的土地利用进 行深入细致的调研后，认为地价峰值区（PLVI ）是 CBD 蕞明显的特点，在 PLVI 内的用地 称为商务用地。并提出界定 CBD 的两项重要指标：中心商务高度指标（CBHI ） 商务 强度指标（CBH ）把 CBHI ＞1，CBII ＞50 ％的区域界定为 CBD 。并把 CBD 的土地利用空 间结构分为四个圈层：（1）以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；（2 ）以底 20 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区；（3 ）以办公为主的区域；（4 ）需要占 用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。 二、土地级别与基准地价更新的基本原则 （一）土地级别更新原则 根据《城镇土地分等定级规程》规定，结合湖北省新一轮基准地价更新工作的实际情况， 确定 口市土地定级遵循如下基本原则： 1．综合分析原则：土地定级应对影响土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合 分析，按综合差异划分土地级别。这点体现在土地定级过程中的利用多因素加权评价法来进 行土地定级。 2 ．显著性原则：在分析影响土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重 要作用的因素，突出重点因素对土地质量的影响。因此，土地定级中在选取定级因素、因子 时要进行 征询。 3 ．差异性原则：土地定级应掌握土地 条件特性和分布组合规律，分析由于 条 件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。在利用均值地域进行基准地价 评估时，这点尤其重要，在进行土地定级时确定土地级别边界也要进行差异分析。 4 ．定量与定性分析结合原则：土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，通 过定量与定性分析结合确定土地级别。土地定级中有定量和定性的因素、因子，通过对这些 因素、因子定量、定性的分析来确定其对土地质量的影响程度。 5 ．连续性原则：在原有基础上进行的土地级别成果的更新，必须考虑土地级别变化的 渐进性和原有成果资料的连续性，在更新时充分利用原有成果，使新旧成果具有一定的连续 性。 6 ．可比性原则：更新的目的是为了及时准确的提供现势性成果，满足城镇土地市场管 理的需要，为经济建设服务，因此修订后的成果资料必须与原有成果有可比性。 （二）基准地价更新的原则 口市基准地价更新过程中需要遵循的原则包括两个方面，一方面是土地估价原则， 包括预期收益原则、替代原则、蕞有效利用原则、供需原则、 递增递减原则、贡献原则、 变动原则等。另一方面就是基准地价更新的原则，包括准确性原则、重点性原则、动态分析 原则、比较性原则、预期性原则等。具体内容如下： 1．预期收益原则：土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收 益为依据。 2 ．替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易 价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3 ．蕞有效利用原则：土地估价应以估价对象的蕞有效利用为前提估价。判断土地的蕞 有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规 及规划限制、市场要求和蕞佳利用 程度等。蕞有效使用原则主要应体现三点：蕞佳用途、蕞佳规模和蕞佳状态。 21 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 4 ．供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特 殊性和土地市场的地域性。 5 ．贡献原则：也叫收益分配原则，土地总收益由土地及其它生产要素共同作用的结果， 土地的价格可由土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则与宗地评估中的收益法和假设 开发法关系密切，是土地估价中的一条重要原则。 6 ．变动原则：城市土地价格受供求关系、社会经济发展水平、自然人文环境和 条 件等多种因素的影响，其高低水平经常处于动态变化之中。因此应把握土地价格影响因素及 土地价格的变动规律，动态分析地价历史变化过程、规律及发展趋势，准确地评估价格。 7 ．准确性原则：为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价基准日 时点的价格水平，须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。 8．重点性原则：根据城区规划图以及城区土地利用的空间变化情况，对变动较大区域 的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的蕞新状况。 9 ．动态分析原则：动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及发展趋势，进行期日 ，使基准地价较准确地反映更新期日的实际地价水平。 10.比较性原则： 地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较 分析，方能得出真实的、合理的地价水平。 11.预期性原则：确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略 较远期的变化对地价的影响。 三、土地级别与基准地价更新的工作流程 此次 口市土地定级及基准地价更新工作的工作流程见图 图2-4 土地级别及基准地价更新工作的工作流程图 22 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 四、土地级别与基准地价更新的技术路线 年国土资源部颁布的《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》，结合老 河口市的实际情况，本次土地级别与基准地价更新工作总体技术路线为：先定级后估价，即 首先从影响土地质量的自然、经济、社会等条件入手，建立定级因素因子体系，综合评定各 因素因子对土地质量的作用强度和空间变化，界定不同 、不同地段土地质量的差异，划 分土地级别。其次在划定的土地级别基础上，通过调查收集的市场交易价格资料和土地利用 效益资料（作为参考）采用剩余法、收益还原法、成本逼近法等多种方法，分别测算商业、 住宅、工业三种用地类型的基本评价单元基准地价和级别基准地价。第三，根据土地质量的 和地段差异性，以及不同用地类型基准地价的空间分布特性，分析影响宗地地价的因素， 编制宗地地价区域因素、个别因素 体系。 （一）土地级别更新技术路线 城镇土地级别更新主要有以下两种途径： 1．以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照 地 定级成果更新土地级别；2 ．以 地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局 部更新土地级别。 本次采用的前一种方法，以多因素加权评价法为主，市场交易地价资料为辅，参照 地定级成果更新土地级别。由于建立在土地级别上的基准地价是基于评估基准日这一时间点 上的价格，当前基准日和下一次基准地价更新的基准日之间的城市近期规划的实施将使得当 前的土地级别成果有所变动，因此土地级别的划分也要适当考虑规划的影响。本次土地级别 更新技术路线为：以多因素加权评价法为主，市场交易地价资料为辅，考虑近期规划，参照 地定级成果更新土地级别。 口市土地级别更新具体过程为： 1． 土地分等定级规程》规定的基础上，结合 口市实际特点，选取经济、 社会和自然条件能体现土地 差异的因素，作为影响土地级别的定级因素，为保证工作的 延续性，此次更新在 2006 年土地定级因素，即商业、工业、住宅定级影响土地级别的因子 的基础上进行部分调整； 2 ．聘请 ，采用 斐法并参照 来确定因素因子的权重； 3 ．资料调查，根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查； 4 ．量化因子指标，在基准地价更新系统中，按照各定级因素的分布变化规律，计算各 因素的功能分、作用分和服务半径； 5. 划分定级单元，在基准地价更新系统中，将定级单元划分为 50m × 50m 大小的固 定网格作为土地级别更新的基本评价单元，根据因子对土地级别的影响 影响范围计算 定级单元因素影响作用分值； 6.划分土地级别，在基准地价更新系统中，采用各分值加权求和计算定级单元总分值， 按总分值的分布情况，采用总分频率曲线法，对总分值作频率统计，绘制频率直方图，取频 率图中总分值分段数目突变处作为土地级别的分值界限，划分商业、住宅、工业用地和综合 23 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 土地级别； 7.级别检验，在不同土地级别上参考典型行业的市场交易资料检验土地级别； 8.更新土地级别，征询 意见，调整级别界线，绘制土地级别图，完成土地级别更新 工作。 因素征询 定级因素确定 定级资料 指标确定、属性输入、数字 特 尔 菲 法 点状因子、线状因子、面 确 定 状因子、点面状因子 权 重 城镇土地定 功能分计算 级与基准地价更新 软件 50 ×50M 网格单元作用分 计算网格单元综合作用分值 总分频率法确定级别界限 1.以道路边界为主 初步确定土地级别边界、绘制土地级别界线.根据原有土地级 级别检验和意见反馈 别调整 3.根据地价突变区 级别边界调整 域边界调整 4.实地校核边界 级别边界拟合地物 绘制土地级别图 量算各级别面积 图2－5 土地级别更新流程图 （二）基准地价更新技术路线 根据《城镇土地估价规程》规定，基准地价的更新可采用三种技术途径：1.以土地定级 为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价；2. 以土地定级（或均 质地域）为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价；3. 以土地定级（或均质地域） 为基础，地价指数为依据，更新基准地价。本次 口市城区基准地价更新技术路线为：以 土地定级为基础，用市场交易地价资料为依据，更新基准地价。即在土地定级的基础上，建 立样点地价和样点的因素总分值数学关系模型，并对模型进行可靠性检验，利用数学模型计 24 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 算级别的基准地价。 具体步骤为：1.资料调查。按照规定的表格内容，进行外业资料调查，并将调查数据录 入基准地价更新系统；2.样点地价评估。在基准地价更新系统中，对样点资料进行地价评估， 评估方法有收益还原法、剩余法、成本逼近法、市场比较法和基准地价系数 法。样点地 价要进行个别因素 包括使用年期 、交易时间 、容积率 、基础设施配套 等；3.样点数据检验剔除。在基准地价更新系统中，以土地级别为 ，按土地利用类型进 行抽样样本的总体和方差检验；4.基准地价测算。利用两种方法进行基准地价测算，一是样 点平均地价检验级别基准地价；二是通过建立级别内的样点均价与级别作用总分值均值之间 的数学关系模型，来测算基准地价；5.检验基准地价；6.确定基准地价标准。征询 意见， 对通过检验后的基准地价进行确定，成为新的基准地价标准。 市场交易样点的调查 各种税 费、参数 交易样点的分类整理 地价内 交易样点的地价计算 涵确定 土地定级成果 交易样点地价 样点检验、剔除 基准地价计算 地价分值模型 级别内样点均价计算 模型迭代计算网格基准地价 样点均价与土地级别的模型建立 模型迭代计算级别基准地价计算 级别基准地价比较验证 各级别基准地价的确定 各级别基准地价的确定 建立宗地地价 体系 基准地价检验 编写技术报告 绘制基准地价图 图2－6 基准地价更新流程图 25 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 26 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 第三章 口市城区土地级别的更新 头部节 土地级别更新因素因子及权重的确定 一、土地定级因素选择 土地定级因素选择就是要把对土地级别有重要影响，并能反映城镇土地 差异的经 济、社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。定级因素的选取必须遵循一定的原 则。结合 口市城区特点，确定商业、住宅和工业用地分类定级的土地定级因素因子体系。 （一）土地定级因素选取原则 1．评价因素对土地质量的影响具有显著性 城市中不同 社会经济和自然条件的差异性都会对土地质量产生不同程度的影响。因 此，在因素选择的过程中，首先要把握事物的主要 ，从这些因素中分析、选取对土地区 位、土地质量具有 影响的因素因子，忽略影响程度较小的因素因子，这样不但可以使土 地级别的差异性更加明显，提高所选择因素因子对土地级别差异的表现能力，而且还可以减 少不必要的工作量。 2 ．评价因素在不同区域具有较大的差异性 城镇土地定级的实质就是要揭示土地质量的差异性，如果参评的因素不能达到这一目 标，即使重要性再大也会失去现实意义。因此，在因素因子选取过程中，还应注意这些评价 因素在城市不同区域应具有较大差异性，即选取的因素因子在城市中小尺度空间上应具有明 显的差异，舍弃对于整个城市空间产生相同或相似作用的因素因子。 3 ．现状与规划相结合 在确定因素因子的过程中，不但要考虑对土地质量产生作用的各种现状因素，而且还应 适当考虑城市近期规划建设中对土地质量产生影响的因素。因为根据预期收益原则，除现实 的用地状况之外，未来的土地利用潜力也将对城市土地质量和地价水平的高低产生显著的影 响，例如近期能够建成的商服中心、城市道路及其他基本设施都将改善周边土地的利用环境， 进而对土地预期收益的提高起到推动作用并引致地价上涨。因此，在定级因素因子选择上既 要考虑现状条件，又要考虑反映土地开发潜力的各种规划因素的发展情况。事实上，城市规 划因素对城市土地质量和地价变化的影响，已经在国内许多城市的城市建设实践中得到了印 证。 4 ．评价因素对土地质量影响具有全域性 所谓影响的全域性是指所选择的因素因子应对评价区域内所有土地的质量均产生影响， 忽略仅对少数个别区域产生影响的因素，以避免定级过程中的不均衡的现象。 5 ．不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素 不同用途的土地，决定其质量的主导因素不同。商业用地以商服繁华度为主要定级因素； 工业用地以基础设施和道路交通为主要定级因素；居住用地以公共设施和基础设施为主要定 级因素。相同因素对不同类型土地的影响程度以及方式也不尽相同，因此，不同类型的土地 定级应建立各自的因素体系。 27 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 6 ． 意见征询和实际调查相结合 在实际工作中，确定因素因子体系一般先根据规程要求，结合对当地情况的了解确定初 步的因素因子体系，然后以此为基础结合对当地技术 进行意见征询的结果修改完善原有 结果，力求做到科学合理地确定定级因素因子体系。 二、土地定级因素分析 本部分结合 口市的实际情况，对基本定级因素加以分析和阐述，为后续定级更新指 标体系和权重、定级和基准地价更新奠定基础。 1．商服繁华程度 对于城镇土地定级而言繁华度是影响土地级别的一个很重要的因素，是反应土地经济区 域的重要指标，本报告中以商服中心来揭示城镇的繁华度标准。 商服中心是城 某些对人口流动和物质能量交换具有聚焦作用的特殊地段。衡量商服 中心的繁华程度有多项指标，其中商业、服务业（以下简称商服）的密集程度和规模大小比 较容易调查，也很直观，容易衡量并能客观地反映城镇的繁华程度。因此选择商服中心作为 商服繁华度的因子。 近几年来， 口市商贸企业个数迅 ，规模日趋扩大，主要以各类专卖店、特色 店、专业店及连锁超市门店为主。通过项目组实地调查， 口市城区共有集聚商服中心 4 个，商服中心外在表现为人口流动频繁、经济交往活跃、人群居住密集。内在表现为处在 该地段的商业、服务业产生的良好经济效益，往往通过土地获取高额的收益和利润。因此， 商服繁华程度是商业用地土地定级必选的因 一。 2 ．交通条件 道路通达度、和对外交通便利度，直接影响土地的利用效益，它与人们的生活 关， 交通条件的改善，甚至预期的改善，都可能导致地价水平的上升。 （1）道路通达度 无论是商业用地、住宅用地还是工业用地，道路交通问题都是蕞主要考虑的因 一。 对商业用地来说道路越发达意味着人流量越大，相应的商品需求越大，用地效益越好，土地 的级别也就越高。现代城市的住宅和办公分离，对住宅用地来说，上下班交通的便利程度就 显得很重要，各种商业、文体等服务设施距离也是购房者的主要考虑因素，因此，道路交通 对住宅用地极为重要。工业用地选址考虑的蕞大效益问题即是原材料地和销售地与工厂之间 以及生产过程中的运输问题，因此，道路也是土地定级中的主要影响因子。道路通达度是商 业、住宅和工业用地土地定级必选的因 一。 （2 ）对外交通便利度 城区内有汽车站只有 1 个，汽车站给商业用地带来较大的流动消费人群，为住宅用地提 供了外出便利，为工业用地原材料运输、产品输出提供了对外交通便利。因此， 口市城 区商业、住宅和工业用地定级应考虑汽车站的影响。 （3 ）公交便捷度 公交汽车是目前城区内人流交通运输的主要方式，直接影响到市民和流动人口的出行， 同时也影响一个地段的人流量。公交线路、公交站点多的地段，对商业集聚度有明显的影响。 28 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 3 ．基本设施状况 （1）基础设施完善度 基础设施完善度是对土地经济 和物化劳动投入量的量度，是反映社会活动、经济生 产、生活等活动场所保障的指标。基础设施是城市设施的重要组成部分，主要包括城市居民 生活、生产所必不可少的给排水、供水、供电等设施。其水 映了城市土地资金的投入量， 其完善与否直接影响土地使用价值的大小，影响投资、生产效益，也直接影响了居民的工作 和生活环境。因此，其也是影响土地质量和地价水平分异的重要因素。一般衡量基础设施完 善度，主要从设施类型是否齐备、设施水平高低及使用的保证率三个指标来反映。 （2 ）公用设施完 公用设施完 是衡量投入土地的社会物化劳动量的指标之一。主要指与日常生活密切 相 小学、中学、农贸市场、医院等公用设施的完备程度。公用实施完备与否将会影响社 会经济活动及人民生活是否更顺利、更便利。因此公用设施完 和土地质量密切相 。 完 高的土地其使用价值也高，随之土地级别也高。因此公用设施完 是 口市城区 住宅用地、土地定级应考虑的因 一。 4 ．环境条件 （1）临江条件 人们为了工作、社会环境的舒适、方便和安宁，总是希望在空气清新，水源清洁，风景 秀丽，绿地宽广的环境下居住，因而造成对环境优越 的竞争，致使地价上升。根据近年 来 口市城市发展的定位，对沿江区域的土地利用越来越高。沿江老城区的地价和房价急 剧上涨，因此，临江是本次住宅用地土地定级应考虑的因 一。 （2 ）环境质量优劣度 环境质量优劣度主要通过噪声状 反映。噪声状况直接影响着人们对住房区域的选 择，从而影响土地利用。因此，环境质量优劣度是本次土地定级应考虑的因 一。 声状况主要分析噪声污染对土地级别影响，噪声污染主要来自工业生产和交通运输。工 业噪声主要成点状分布，交通噪声污染则呈网状分布。对 口市噪音状况影响较大的是交 通噪声的污染，特别是不同级别、类型的道路，其影响程度也不一样，因此，应该考虑该因 子对土地级别的影响。 5 ．产业集聚规模 产业集聚影响度是体现城镇工业企业在地域上集中所引起的区域集聚规模效益的大小， 进而影响土地利用的效益大小。当一定的产业在地域上集聚形成一定规模时，一方面能降低 企业之间的原材料及产品运输的成本，提高市场信息的交流；另一方面又可以共同利用基础 设施、劳动力等资源，因而产生集聚效益，使得各企业都从集聚中取得较大的经济效益。 6、人口状况 人口密度指城市一定区域内 面积的人口数量，也是土地定级考虑的因 一，人口 密度较高地区，相对应的居民需求就多，就会更好的促进各行业的发展，才会带动相应的商 业和服务业配套设施的设置、完善或等级提升。因此人口密度是必须考虑的因子。 29 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 7 ．发展潜力 土地价格不完全是由土地投入所决定的，城镇规划决定土地的未来用途、利用 限 制条件。由于土地的稀缺性，供需关系的变化，也影响到地价水平的高低，如果仅立足于土 地现状的定级估价结果，容易造成土地价格与土地级别的脱节。因此，城市规划是土地定级 中应考虑的因 一。 三、土地定级因素因子的确定 基于定级因素的选取原则和因素的分析，在征询有关 意见的基础上，确定了 口 市城区土地按商业、住宅、工业三种用途定级的土地定级因素体系，详见下表。 1. 商业用地土地定级因素体系 表 3-1 商业用地土地定级因素因子体系表 基本因素 派生因素 因子 繁华程度 商服繁华度 商服中心 道路通达度 交通条件 对外交通便利度 长途汽车站 公交便捷度 供电 基本设施状况 基础设施完善度 供水 排水 人口状况 人口密度 发展潜力 城市规划 规划用地类型 30 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 2 ．住宅用地土地定级因素体系 表 3-2 住宅用地土地定级因素因子体系表 基本因素 派生因素 因子 商服中心 繁华程度 商服繁华度 道路通达度 交通条件 对外交通便利度 长途汽车站 公交便捷度 排水 基础设施完善度 供电 供水 基本设施状况 中学 小学 公用设施完 医院 农贸市场 环境质量优劣度 噪声污染 环境状况 临江条件 人口状况 人口密度 发展潜力 城市规划影响度 规划用地类型 3 ．工业用地土地定级因素体系 表 3-3 工业用地土地定级因素因子体系表 31 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 基本因素 因素 因子 道路通达度 交通条件 长途汽车站 对外交通便捷度 排水 基本设施 基础设施完 供电 供水 环境条件 自然条件优劣度 地质状况 产业集聚度 产业集聚影响度 发展潜力 城市规划影响度 规划用地类型 四、土地级别更新的资料调查 （一）定级估价资料收集的方法和一般要求 资料收集工作是一项复杂的、严肃的、细致的工作，是整个基准地价更新工作的基础， 任何疏忽和大意都会导致调查资料的失真，只有采用科学的方法，有组织、有目的地开展调 查工作，才能使调查资料全面、精确，才能保证基准地价更新科学、合理。由于此次工作定 级和估价资料是同时收集的，所以我们根据《定级规程》制定了定级和估价都包括的资料收 集方法和要求： 1、资料收集的方法 1.1．向有关 或部门直接索取资料 有关 和部门主要包括统计、建委、物价、交通、房产、土地、规划、工商、公安等 部门；这类资料主要为背景资料及部分 因素资料和交易资料，如社会经济统计年鉴、城 市规划系列资料、土地年度 计、土地年度转让统计、土地年度评估资料和相关房地产 税费以及相关法律法规、文件等资料。 1.2．各种媒介中的房地产信息 （1）报纸、房地产专业杂志、相关 口市房地产信息 等公开媒介； （2 ）房管局、土地储备中心公布的房源信息； 1.3．通过询访方式或发放调查表格获取资料 （1）向有关富有经验的房地产开发商、经纪人了解房地产市场、建筑成本费用、相关 收费标准依据等。 32 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （2 ）以自我为中心向四邻打听调查房屋出租、房屋买卖等资料。 1.4．实地调查 由于我市土地市场正处于发育阶段，市场地价信息仍不很充足，且大多数分布不平衡， 隐形交易较多，仅从以上方法很难满足 口市地价更新的需要，故必需实地调查。实地调 本次外业调查的重点，调查内容主要是房地产交易、租赁资料等。 2 、资料收集的一般要求 本次定级资料收集主要方法是向有关 或部门直接索取为主，辅之实地补调。具体是 由项目调查组根据《定级规程》要求的定级资料调查范围 ，结合 口市实际，编制 以各有关 为对象的调查表格及要求；然后 召开有关部门大会，以 名义要求各部 门及时、准确提供本部门应提供的资料。 调查组核实有关资料，对于缺少或不准确的资料一是进一步向有关部门咨询，二是实地 补调。 样点调查按照如下要求进行： （1）外业调查收集到的有关资料按其空间位置标注到定级估价工作底图上； （2 ）租金、售价等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上的资料； （3 ）抽样或断面调查中，保证每种类型有足够的样本且估价调查样本数符合数理统计 的要求； (4) 估价样本采用分类抽样调查，样本要有代表性，分布要均匀； (5) 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条 ； (6) 出让、转让、出租等地价和企业 土地利用效益资料以元（ ）为 ，准 确到小数点后一位； (7) 外业调查资料必须填入相应的调查手簿或表格中，数值记录到小数点后一位。 (二) 资料调查内容及途径 表 3-4 土地定级资料调查内容及途径表 因素 因子 调查内容 途径 名称、地址、范围、占地面积、营业 繁华程度 商服繁华度 工商局 面积 、销售额 、等级 序号、路名、起止点、红线宽度、实 道路通达度 公路段 际宽度、长度、面积 交通条件 起点、终点、车流量、停靠次数、发 公交便捷度 交通局 车间隔 33 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 名称、作用、年营业额( )、占地 长途汽车站， 交通局 面积 供水 排水 基本情况及管网分布图 城建局 供电 中学 名称、位置、占地面积、班级数、学 基本设施 教育局 小学 生人数、教职工人数、学校等级 状况 医院名称、地址、占地面积、病床数 医院 量、医护人数、年就诊人数、年营业 卫生局 额、等级 名称、地址、范围、占地面积、营业 农贸市场 工商局 面积 、销售额 、摊位数 环保局 环境状况 环境条件优劣度 噪声污染分布范围 城建局 人口状况 名称、范围、面积、常住人口、流动 人口密度 公 人口密度 产业集聚 产业集聚影响度 工厂分布图、工业园区 工业局 度 发展潜力 城市规划 城镇规划文本及规划图 规划局、建委 34 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 口市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （三）资料调查的汇总情况 在土地级别更新因素因子确定的基础上，根据《城镇土地分等定级规程》及 口市城 区土地级别更新工作要求，调查专项工作小组通过部门资料搜集、实地调查、规划咨询等多 种方。
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