河源市紫金县城镇土地定级与基准地价更新成果
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关于公布紫金县城镇土地定级与基准地价更新成果的通知
为加强地价管理，规范土地市场建设，促进我县经济社会健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）等有关规定，我县已完成紫金县城镇土地定级与基准地价更新工作，并经县十六届人民政府第42次常务会议审议通过，现予以公布实施。
本基准地价自印发之日起施行，原《紫金县人民政府关于公布紫金县城镇土地定级及基准地价更新成果的通知》（紫府〔2015〕72号）同时废止。
紫金县城镇土地定级与基准地价更新成果
本次紫金县城镇土地定级与基准地价更新评估的工作范围为紫金县城区，以及其他建制镇（蓝塘镇、龙窝镇、义容镇、凤安镇、上义镇、瓦溪镇、九和镇、好义镇、柏埔镇、中坝镇、敬梓镇、黄塘镇、水墩镇、南岭镇、苏区镇）镇区规划范围，评估总面积约192.35平方公里。
基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公共服务等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定较高使用年期土地权利的区域平均价格。
本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定较高使用年期，商服、住宅、工业和公共服务用地土地开发程度为“五通一平”条件下，分用途的土地使用权价格。具体是指：
商业路线年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整），宗地标准宽度设定为4米，宗地标准深度设定为10米条件下，商服用地土地使用权的区段首层楼面地价。
商服用地基准地价内涵：估价期日为2019年2月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整）条件下，商服用地土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。
住宅用地基准地价内涵：估价期日为2019年2月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为70年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整）条件下，住宅用地土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。
工业用地基准地价内涵：估价期日为2019年2月1日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整）条件下，工业用地土地使用权的区域单位面积地价。
公共服务用地基准地价内涵：估价期日为2019年2月1日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整）条件下，公共服务用地土地使用权的区域单位面积地价。
表1-2-1 紫金县城镇基准地价内涵表
注：①“五通一平”是指宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整；
②商服用地包括：零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地等；
④本次基准地价更新中的工业用地为工矿仓储用地，含工业用地、采矿用地、仓储用地等；
⑤公共服务用地包括：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地等。
采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于30米的宗地，执行所在路段的商业路线米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准。
表1-3-1 紫金县城区商业路线价表
表1-3-2 紫金县城区级别基准地价结果表
注：商服用地和住宅用地的设定容积率均为2.0；工业用地和公共服务用地的设定容积率均为1.0 。
注：①表中级别范围是概略描述，使用时请注意参照相应用地类型基准地价图，以基准地价图图形界线确定级别范围，若出现文字描述与基准地价图不一致情况，以基准地价图为准；②评估范围外区域的商服用地、住宅用地、公共服务用地可参照所在城镇基准地价的末级进行评估；评估范围外区域的工业用地基准地价可参考工业用地的较低标准价格执行。
注：商服用地和住宅用地的设定容积率均为2.0；工业用地和公共服务用地的设定容积率均为1.0。
注：①表中级别范围是概略描述，使用时请注意参照相应用地类型基准地价图，以基准地价图图形界线确定级别范围，若出现文字描述与基准地价图不一致情况，以基准地价图为准；②评估范围外区域的商服用地、住宅用地、公共服务用地可参照所在城镇基准地价的末级进行评估；评估范围外区域的工业用地基准地价可参考工业用地的较低标准价格执行。
本次基准地价是指在设定容积率、法定较高使用年期，设定土地开发程度的条件下，分用途的土地使用权区域平均价格，采用基准地价系数修正法进行宗地估价时，应按规定选用相应修正系数。
紫金县商服用地基准地价修正体系包括区域因素修正、容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正等。
注：各镇区域因素修正中，土地级别划分为2个级别的乡镇，其二级区域因素应按末级修正，即选用“商服用地三级区域因素修正系数表（乡镇）”修正系数，不宜选用本表修正系数。
注：各镇区域因素修正中，土地级别划分为2个级别的乡镇，其二级区域因素应按末级修正，即宜选用本表修正系数。
注：①本表适用于待开发项目采用平均楼面地价测算宗地价格；
②当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据上表有关数据线性内插计算得到。线为修正系数表中r的相邻容积率）时，x1、x2为r1、r2对应的容积率修正系数，容积率的修正系数：x=x1+（x2-x1）×（r-r1）/（r2-r1）；
③待估价宗地为商住用地等情况时，应分开测算商服用地所分摊的建筑面积。此时商服用地总地价=商服用地楼面单价×商服用地（所分摊的）建筑面积；
④待估价宗地为商住用地等情况时，若商服用地分摊的建筑面积占比较小且其主导使用性质为商业设施用地（B1）时，容积率修正系数应按分摊后的商服用地容积率选用；若商服用地分摊的建筑面积占比较大时，容积率修正系数应按综合容积率选用。
注：①本表适用于已建成项目采用平均楼面地价测算宗地价格；
②修正后得到的结果是第n层的平均楼面地价。
使用按照土地还原利率为6.5%，法定较高出让年期为40年，计算商服用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：
注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=[1－（1÷（1+ r）ml）]÷[1－[1÷（1+ r）m]直接计算；
②表中为商服用地还原利率取6.5％条件下的年期修正系数。
紫金县商服用地基准地价为“五通一平”（宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整）土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。
注：此项为大型商场、大型商服综合体等项目用地时加选。
紫金县住宅用地修正体系包括：区域因素修正、容积率修正、楼层分配系数修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。
楼层分配系数适用于已建成住宅项目计算某楼层的地价比例关系，某层或某几层楼面地价的楼层修正系数的计算按照如下公式：
Klf＝评估对象所在楼层修正系数平均值／所有楼层修正系数平均值
按照土地还原利率为6.0%，住宅用地法定较高出让年期为70年，计算住宅用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：
影响住宅用地宗地地价的个别因素较多，如容积率、临路条件、形状、面积、地势、地质、日照、采光、通风、朝向、使用年限等。经过筛选并征询当地专家的有关意见，选取对宗地地价影响幅度较大的个别因素，并以此对样点地价进行整理、分析、剔除、标准化，分析个别因素对宗地地价的影响规律。根据宗地地价与影响因素关系的分析，编制影响宗地地价个别因素修正系数表，说明某因素在一定条件下的修正幅度及其描述与说明。
紫金县住宅用地基准地价为“五通一平（宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整）”土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。
结合紫金县工业用地的实际情况，主要考虑了区域因素修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正。
一般来说，工业用地的容积率限制对地价的影响较小，其地价的差异更多的是由产业集聚度、产业导向、区域配套情况、政策引导等其他因素导致的。另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款”，《节约集约利用土地规定》（中华人民共和国国土资源部令第61号，2014年）第二十四条“鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款”。对符合节约集约相关规定的工业用地而言，容积率不作为影响工业用地地价的主要因素，符合相关规定的工业用地不进行容积率修正。
按照土地还原利率为5.0%，法定较高出让年期为50年，计算工业用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：
紫金县公共服务用地修正体系包括：区域因素修正、容积率修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。
注：各镇区域因素修正中，土地级别划分为2个级别的乡镇，其二级区域因素应按末级修正，即选用“公共服务用地三级区域因素修正系数表（乡镇）”修正系数，不宜选用本表修正系数。
按照土地还原利率为5.5%，公共服务用地法定较高出让年期为50年，计算公共服务用地使用年期修正系数。年期修正系数计算公式如下：
紫金县公共服务用地基准地价为“五通一平（宗地红线外通路、供电、通上水、通下水、通信，宗地红线内土地平整）”土地开发程度下的熟地价格。当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。
在实际评估工作中常常会遇到除商服、住宅、工业等用地外的其他类型的用地，如特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地，以及各种二级用地类型等，采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，应根据相关政策规定，选用对应用地类型修正系数。
注：①本表用地类型划分主要参考《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中二级类用地；
②同时适用表中所列用地类型中的两种或两种以上时，根据针对性原则确定其中一个或按比例分摊，不得重复修正；
③根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），国家支持发展的新产业、新业态建设项目，属于产品加工制造、高端装备修理的项目，可按工业用途落实用地；属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目，可按科教用途落实用地；属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目，可按公用设施用途落实用地；属于下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目，可按商服用途落实用地。新业态项目土地用途不明确的，可经县级以上城乡规划部门会同国土资源等相关部门论证，在现有国家城市用地分类的基础上制定地方标准予以明确，向社会公开后实施；
④根据《国土资源部住房和城乡建设部国家旅游局关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），旅游相关建设项目用地中，用途单一且符合法定划拨范围的，可以划拨方式供应；用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的“娱乐康体用地”办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地，可按《城市用地分类与规划建设用地标准》“其他建设用地”办理规划手续，参照公园用途办理土地供应手续。风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院规定；
⑤根据《国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五”规划的通知》（国办发〔2012〕47号），农产品批发市场用地应严格按照规划合理布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照工业用地市场地价水平、所在区域工业用地基准地价和工业用地较低价标准等确定出让底价；
⑥评估结果须符合《关于发布实施全国工业用地出让较低价标准的通知》（国土资发〔2006〕307号）、《国土资源部关于调整工业用地出让较低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）文件规定要求；
⑦城市用地分类按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），各用地类型对应城市用地分类仅供参考；
⑧凡是不在以上范围内的其他用地应按程序和较新文件评估加以确定。
基准地价公布之后，县人民政府将根据土地市场变化，委托县自然资源局适时对基准地价进行调整更新。
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