卓尔发展原罪：工业用地违建汉口北
武汉卓尔，在阎志的带领下诡秘崛起，这让先前了解“诗人阎志”的人们颇感意外，也令后来谙熟“狼人阎志”的人们认为确在情理之中。一介书生，如何完成从青青子衿到西装领带的华丽转身？如何在大武汉完成他充满原罪的资本累积？他的湖北首富之名，会重蹈兰世立的前车之覆吗？
荣辱与共这是外界诟病阎志以项目开发绑架当地政府的蕞佳注解。采访中以及卓尔发给本报的复函均强调：“你们所关心的，我们都获得了相关部门的正式批准。”然而，不容争议的事实均显示，卓尔的发展充满侥幸、算计和争议。无论是土地违规商业开发、汉南工业园的道具和闲置、登陆资本市场的财技腾挪，还是阎志的个人发迹之路，都在不断提醒公众，武汉卓尔不是一个令公众肃然起敬的企业，而且，它也不应该成为湖北乃至大武汉的民企榜样。
“汉口北模式没有违法，只能说存在争议，你可以去问当地政府。”
6月25日，卓尔集团副总、公关企划部总经理黄萱向时代周报记者如此表示，在她看来，武汉卓尔俨然已成当地的成功商业样本。跟随卓尔掌舵人阎志近10年的她，对卓尔的运营手法皆谨慎应答。
2011年，卓尔发展集团有限公司（以下简称“卓尔发展”）登陆香港资本市场，并赢得了海外投资者“中国铺王”的称号，卓尔发展董事长阎志也在当年成为湖北首富。从一个小型企业发展成为资产近300亿元的上市公司，卓尔发展辉煌的背后，却隐藏着不为人知的故事。
卓尔发展的成功上市得益于汉口北市场带来的高额销售业绩。
卓尔发展上市当年年报显示，以汉口北市场商铺为主的物业销售收益为24.4亿元，占公司总营业收入的99.4%。然而，卓尔发展成功的背后却隐藏着诸多风险：汉口北市场存在着重重违规操作。
有“汉口北批发头部城”之称的汉口北市场被指在工业用地上进行商业开发，涉嫌违法销售商铺，在商铺销售过程中存在“售后返租”等行为。
对此，代表阎志出面接受时代周报采访的黄萱表示，汉口北模式没有问题，汉口北市场包括仓储、厂房、车道、配套公寓，商铺只是一个展示区：“汉口北市场是卓尔的核心资产，自持的物业比例不会低于50%。” 黄对卓尔在工业用地上违规进行商业开发的说法予以否认。
事实是，2006年，汉口北只是当年武汉黄陂区盘龙城的一片荒地，没有水电，不能算做是商业用地。
而阎志的手眼通天在于，知情人披露：“当时，中国股吧湖北分行直接打电话到建行黄陂支行停止给卓尔发展的贷款。卓尔发展卖掉了旗下的楚香酒厂和黄冈外国语高中学校才完成了汉口北的前期建设。”
与汉口北市场形成鲜明对比的是卓尔发展开发的位于汉南的另一片工业用地，卓尔发展宣称年产值100亿元的工业园一直处于停产状态，搁置达十年之久。而在此之前，该地被用于抵押银行获得贷款，其资金直接用于“头部企业社区”的建设。
时代周报记者连续几周深入武汉之汉南、汉口北调查，随着调查的深入，我们逐渐厘清了武汉卓尔集团金玉外表之下的财技故事。
记者获取的汉口北项目招商中心宣传材料上显示，汉口北市场是国内首屈一指的第四代新型批发市场，是国家财政部商务部重点支持项目，市场总规划面积达800万平方米，有“汉口北批发头部城”之称。
作为卓尔发展蕞为重要的地产项目，汉口北市场被指在工业用地上进行商业开发。“在工业用地上进行牟利性质的商铺开发是违法的。”广东国晖律师事务所刘素珍律师告诉时代周报记者。
6月18日，记者走进汉口北项目的招商中心时，这里的景象更像是一个普通商品房的销售中心。
招商中心内的销售人员告诉时代周报记者，汉口北项目2008年开始销售，一期共有五个商品城的商铺对外销售，价格大概在7000元/平方米。而如今，二期商铺的价格整整翻了一倍，均价达到14000元/平方米。蕞高价格已经达到18000-20000元/平方米。其同时承诺可以办理齐全两证。
经记者调查，商铺的房产证、土地证规划用途仍显示为“工业、交通、仓储”， 而并非“商服用地”。土地使用年限为50年。这些在汉口北市场的销售宣传中却从未提及。此外，部分楼层商铺的销售强制要求业主签订售后返租协议。
卓尔发展招股书中显示，由于此前买商铺的客户参差不齐，造成很多闲置商铺，导致整体经营气氛不足，有实际经营需求的商户却一铺难求，因此卓尔发展承诺从客户手中回租商铺然后重新招租。
而实际情况却与招股书中的说法大相径庭。卓尔发展已经提前将部分商铺整体出租，而买方必须与卓尔发展签订售后返租协议。
销售人员向记者透露，二期商铺中常熟辅料城和潮州日用品城的第四层已经提前整体出租，租赁方是常熟和潮州的两家企业。因此，购买这层商铺必须签订售后返租协议，相应的价格也降低至10000元/平方米左右。“协议期限是5年，每年的租金收益是商铺总价格的7%，5年能达到35%的收益。因为这两层已经整体出租，你一家业主拒绝的话也不好谈。”
卓尔发展2012年业绩快报显示，公司租金收入同比大增79.7%至1990万元。除商铺外，卓尔对汉口北的商业开发还包括了配套公寓和写字楼项目。
据了解，轻纺辅料城的高层是两栋高23层的配套公寓，目前正处于建设中。今年5月8日开始预售，“一共684套公寓，11天的时间就卖完了。”上述销售人员告诉时代周报记者。公寓项目均为45平方米左右的小户型，均价为6000元/平方米左右，买家多为汉口北的商铺业主。而小商品城左方的两栋写字楼也正处于建设中。“现在还没定，不过应该会用来销售。”
公开资料显示，2009年10月23日，卓尔发展旗下武汉汉口北商贸市场投资有限公司以499万元摘得汉口北一块总面积为20725平方米的交通设施用地，楼面地价为134元/平方米，而同期武湖杰宝投资发展有限公司摘得一块商服用地楼面地价为766元/平方米。
工业用途的名义使得卓尔发展能够以极为低廉的价格拿到土地。与廉价的工业用地土地成本相对的，是汉口北商铺售价近几年涨幅高达500%。受此影响，卓尔发展的毛利率从2008年的32.5%蹿升到2012年上半年的蕞高点78.3%，涨幅达241%。
而卓尔发展招股书显示，2010年汉口北市场的鞋类与皮革制品商场、小家品商场和酒店用品商场每平方米土地成本占销售比例分别为1.5%、1.4%和1.9%，而棉织品商场更是仅有0.7%。
武汉黄陂区国土局土地利用科有关人士在接受时代周报记者采访时则指出，汉口北市场的土地规划用途为工、交、仓，这一土地性质从未变更过。
与汉口北市场的红火形成鲜明对比的是，距离汉南中心城区17公里的卓尔发展工业园内一片萧条，数十栋厂房均空置无人。即便是流火的武汉夏季，这里也异常冷清，令人心悸。
2010年初，阎志宣布卓尔生态工业城即卓尔工业园开园，宣称卓尔发展宣称园区将建设200余栋标准厂房，建成运营后年产值达100亿元，并将解决8万人就业。由于招商情况不好，项目一度搁置，停止对外销售及租赁。当时700多平方米的厂房销售价格达到了100多万元。
工业园区内一位业主也向时代周报记者透露：“当时买下厂房后，与卓尔签订协议分三年付款。但是后来由于招商情况不好，卓尔发展停止了厂房的销售和租赁，银行的后续付款手续也没有办完。其表示汉南港项目建成之后，很可能会将工业园用作一个物流配套基地。”
园内工作人员告诉记者，开园时仅有几家企业入驻，去年已陆续搬走，厂房不再对外销售和出租。“工业园右侧的大片土地可能会建成停车场。”
卓尔发展工业园目前仅有一家汽车物流企业，百来辆长安小型面包车通过工业园中转，运往各门店销售。该物流企业负责人告诉时代周报记者，“园内水电设施齐全，每天会有人送菜过来”。
2012年10月，汉南区网站上的《汉南城乡一体化湘洪发展区规划环境影响评价》中提出将卓尔工业园定位为邓南街的经济副中心，重点发展临港现代制造业和物流业。汉南区规划局王科长在采访中表示，城乡一体化湘洪发展区规划并没有涉及到卓尔工业园。“在工业园几百亩地上完成了厂房设施的建设，可是有些规划并没有完成。工业园目前处于搁置状态。”
据了解，阎志早在操盘卓尔发展的成名作“头部企业社区”总部园区时就拿下了卓尔发展工业园所在的这块土地，名义是为了承接旗下的食品产业，并承诺与周边股吧基地联动形成绿色工业产业链集群。可拿到这块土地后，阎志并未着手开发，而是直接抵押给了银行，套现后为资金链吃紧的“头部企业社区”解了燃眉之急。随后，阎志的事业青云直上，这块土地却始终未见大的起色，几乎一直闲置。至今，已接近10年之久。
而工业园所在的邓南街项目办负责人在接受电话采访时不断向时代周报记者强调区政府对于工业园项目的问题已对外作出统一回复，拒绝透露相关细节。对于目前园区厂房设施的租赁问题，各方态度不一。汉南区招商局负责人明确表示，卓尔发展工业园目前接受对外租赁。而邓南街项目办负责人告诉时代周报记者，工业园已停止对外出售和租赁。此说法也得到了园区业主的证实。时代周报记者多次试图联系卓尔工业园区负责人，园区电话均无人接听。
然而，对于汉南区的另一个项目汉南港项目，卓尔发展却给予了高度的重视。
卓尔发展成立湖北汉南港实业有限公司（以下简称“汉南港实业”），宣布在汉南区长江岸线亿元兴建汉南港项目。
公开资料显示，卓尔发展旗下汉南港实业于2012年8月以4000多万元的价格获得了邓南街103省道南侧一块工业用地。汉南区国土局一工作人员显得对武汉卓尔毫不知情，其告诉记者，土地的招投标都是由湖北汉南实业在进行，并未听过武汉卓尔发展。
值得玩味的是，半年多的时间里，汉南港项目的项目规划一直没有递交到汉南区规划局审批。
对此，卓尔发展在给予时代周报记者的一份书面回复中表示，汉南港汽车滚装码头已获相关部门正式批准，并即将建成，承建单位为中交二航局。
上述邓南街项目办负责人告诉记者，汉南港产业园区正在建设的是一期项目，包括汽车滚装码头和相关配套设施。码头部分预计在今年10月底完成一期的建设，开始试运行和竣工验收。配套设施用地仍处于审批状态。
“这次的项目汉南区与卓尔发展签有协议，不会像之前的一样。何时完工，投入多少资金，建成之后每年向区政府上缴多少税收，协议都有规定。”而对于协议规定的每年上缴税收，其以项目尚未建成为由拒绝透露。
“我不是地产商人，汉口北也不是房地产，而是一个综合性的物流商贸平台。”阎志曾不止一次这样强调。而在更多场合，阎志仍以诗人自居，称所有当前财富只是水到渠成。然而，优雅之态背后却是难以掩饰的风险。
然而卓尔发展2011年和2012年年报显示，以汉口北市场商铺为主的物业销售收益分别为24.4亿元和14.6亿元，占到当年集团总营业收入的99.4%和97.5%。也正是得益于汉口北的销售业绩，卓尔发展才得以在2011年成功登陆H股市场。
2011年7月，卓尔发展在港交所挂牌上市，当时市值达到108.15亿港元，手持上市公司85%股份的阎志身家达到92亿港元，在其39岁之年一跃成为湖北新首富。然而，卓尔财富神话背后隐藏的却是极大的风险。
按照我国土地管理法，工业用地如果转换成商业经营用地，应该重新收储按照商业用地的条件和价格进行招拍挂，或让开发商补缴土地出让金。
“企业在工业用地上进行商业开发时应该报规划局修改土地性质，补缴土地出让金。而一般来说，一套商品房，其土地出让金和盖房子的成本价格是一半对一半的。”刘素珍律师告诉时代周报记者。
值得注意的是，卓尔发展宣称要在沈阳和天津复制汉口北模式，分别打造东北和华北国际商品交易中心。而招股书上显示，沈阳的土地用途是工业、仓库、物流及综合用地，而天津的地块性质则语焉不详。
对外复制这种工业用地建批发城模式冒有很大风险。一旦该模式有关部门认定为违法，其面对的会是补缴土地出让金、没收违法所得等行政处罚。
然而卓尔发展招股书的风险提示部分只字未提此风险，也并未披露是否补缴土地出让金的情况。
另一方面，卓尔发展招股书在风险提示部分提醒投资者，一旦国家法律法规变动导致其 “售后再租”被有关部门禁止和处罚，则卓尔发展的业务、财务状况及经营业绩可能会遭受重大影响。
卓尔发展公关企划部黄经理表示，香港联交所对于上市公司的审核有一套规范的流程。“不可能出现不了解清楚的情况，整个保荐人和投行也都会出具相关报告。”
在资金方面，卓尔发展可能同样面临问题。2012年，卓尔集团汉口北商铺销售收入由24.4亿元降至14.6亿元，减少40.1%。
与此同时，2012年1月17日至2013年3月4日期间，阎志及其一致行动人卓尔控股，通过10多次增持、四次举牌的方式，累计斥资增持了股吧645.95万股，占汉商集团总股本的3.70%。加上此前双方持有汉商的股东，阎志方面目前对汉商集团的持股比例已达20%，试图争夺汉商集团控股权。
此外，卓尔相继在沈阳、成都、西安、天津四地开发国际商品交易中心项目。同时，在武汉、长沙、襄阳等多处拿地，涉足商业地产项目。
规模急速扩张的同时，公司负债率也从2011年的32%急骤上升至2012年的54.8%。对卓尔发展的上述扩张运营风险，时代周报将保持高度关注。
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