二房东包租商转租房屋涉税政策
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原标题：二房东，包租商转租房屋涉税政策
包租婆包租公是90年代在沿海一带产生，房屋中介是2000年在此基础上产生的，前5年资本不断进入全国各大城市现在存量房的盘活市场，于是就有了二房东的说法，上一版写了二房东随到新的租赁准则出台而会计账务处理的更新，这一版重点探讨二房东的涉税处理；
（一）不动产转租增值税税率的文件依据：
1、根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条头部项规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
2、《税总纳便函〔2016〕71号 全面推开营改增试点 12366热点问题解答(一)》中提到：关于转租不动产如何纳税的问题，国家税务总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税;5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
（二）通过案例解读不动产转租增值税税率政策的运用
例1：A公司（一般纳税人）2015年1月自建写字楼一栋共16层，只租不买，为了省事和减少空置率，将此栋写字楼以每年1000万元出租给二房东（包租商）B公司（一般纳税人），租期5年（2020年1月到期），二房东B以每年1500万元出租给一些企业. 二房B是否可以选择简易计税方法交纳增值税？
答：二房东B完全可以选择简易计税方法交纳增值税
先看一般纳税人转租不动产是否可以享受简易征收政策。首先看下是否有相关政策支持：目前总局尚无针对“转租”的文件独立文件，不过早在营改增时的《全面推开营改增试点12366热点问题解答（一）》就有如下回复：
1、《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。” ；
2、关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定； 3、一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
例2：续例1：该物业2020年1月到期后，二房东B再签合同续租5年（2025年1月到期），由于2020年突发疫情，A公司同意给B公司免三个月租金来减轻A公司的压力，其他条件不变，问，二房东B能否选择简易计税方法？免三个月房租交需要视同销售交增值税吗？
答：（1）二房东B不能选择简易计税方法交纳增值税，理由是，二房东B在到期重新与房东A签的续签合同，意味着二房东B取得该不动产是在2016年4月30日后，只能选择一般计税方法，也就是说二房东B取得的进项是5%，交出去的销项是9%，税负直接拉高是事实
（2）免租三个月，不需要视同销售交增值税，政策依据是“国家税务总局公告2016年第86号：七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务”
例3：续例1：该特业于2015年由A房东租给二房东B共5年（2020年1月到期），二房东B由于资金实力不雄厚，经营撑不下去了，于2018年将该物业转给三房东一般纳税人C,其他条件不变，问：三房东C能否选择简易交纳增值税？
答：三房东C不能选择简易计税，因为，三房东与二房东签的租赁合同是2018年签的，也就是说，三房东C是在2016年4月30日后取得，三房东C再把房子对外出租要执行9%的税率，二房东B开给三房东C的租赁发票是5%的税率，三房东C直接多承担4%的增值税
1、转租不动产的税率以租入不动产的时间来决定5%还是9%
一般纳税人转租适用增值税税率，不以租入房产发票的适用税率选择增值税税率，而是以租入不动产的时间。2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税，适用5%的征收率;2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。适用一般计税办法适用9%的税率。
这样的话，现在市面上一般纳税人的包租商二房东或三房东或四房东，只要租赁合同在2016年5月1日后租入再租出的税率都是9%，特别是二房东（如果一房东取得的房产是在2016年4月30日之前，一房东选择简易计，如果是个人的商业房5%，如果是小规模纳税人5%，如果是一般纳税人也是5%，开给二房东的增值税发票的税率是5%），一般纳税人的二房东只要与一房东签的租赁合同的时间在2016年5月1日后，转租该房屋的税率必须开9%，税率直接增加4%，税负是相当重的，期待国家税务总局出台新的政策，让租赁市场的税负趋于合理合情。因此，在税务总局未出台政策之前，作为一般纳税人的二房东的税收筹划就显得特别重要。
国家税务总局公告2016年第86号：七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务”
1、免租期不视同销售交企业所得税
（1）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期，因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入。
（2）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。免租期对于所得税同样不属于视同销售范围，无需按视同销售确认企业所得税收入。
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，一、关于租金收入确认问题：根据《企业所得税实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
1、财政税务总局规定，财税【2010】121号：免租期要交房产税，由产权所有人交房产税
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
2、吉林税务规定转租房屋差额交房产税
《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》第二条规定：承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。
3、云南税务规定转租房屋不交房产税
《云南省税务局关于印发房产税和车船使用税若干问题的解答的通知》第六条规定：“凡已缴纳了房产税的房产，租用人又再转租他人所取得的房租收入不再缴纳房产税。”
《广东省地方税务局关于转租房产租金收入不征房产税问题的通知》的规定：“根据房产税《条例》规定“房产税由产权所有人缴纳”的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征收房产税。”
5、深圳税务规定转租房屋不交房产税
深圳经咨询12366，回复是企业转租行为无需缴纳房产税，原因是房产税由产权所有人缴纳。
6、浙江税务规定转租房屋不交房产税
《浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知》头部条第三款的规定：“对租入房产再转租的行为，不征房产税。”
7、安徽税务规定转租房屋不交房产税
《安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法》第三条规定：“出租房屋的个人，为房屋租赁业税收的纳税义务人。将承租的房屋转手再出租的，对转租人不征收房产税。”
除了吉林税务规定转租房屋差额交纳房产税外，很多省份都规定房产税由产权所有人缴纳，因此，租用房屋又转租的“二房东”所取得的房租收入不用再缴纳房产税。
8、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定房产税的纳税义务人：
（2）产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
（3）产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人
9、纳税单位免费使用其他单位的房产，由使用人按照房产余值代缴纳房产税
（1）《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第七条明确规定：“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
（2）《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
11、初始阶段免租，后期收取租金，免租期间由产权所有人按原值缴纳房产税
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第二条：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”
该文件明确，免租期间，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;免租期满正常收取租金的时期，由产权所有人按照租金收入缴纳房产税。
2、 但是如果租赁业务中没有人交房产税，很可能房产税的蕞终承担者是二房东，因为市面上一房东一般是净得租金（一切税费转嫁给承租人），因为整个租赁业务中总要有人来承担房产税，如果出现纠纷无人交房产税由房产代管人或使用人缴纳
根据《国家税务局关于检发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》(国税地字〔1988〕第15号)第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此，不论是否有免租期，出租方都需要缴纳城镇土地使用税。
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